Cấu trúc kinh tế Trung Quốc và bất động sản

7 min read

Key takeaway

Khủng hoảng kinh tế Trung Quốc 2023-2024 có gốc rễ từ cấu trúc tăng trưởng phụ thuộc quá mức vào sản xuất giá rẻ và bất động sản - khi cả hai trụ cột này suy yếu đồng thời, tạo vòng xoáy giảm phát rất khó thoát.

WHAT

Mô hình tăng trưởng Trung Quốc trong 20 năm (2000-2020) dựa trên ba trụ cột:

  1. Sản xuất giá rẻ quy mô lớn: lực lượng lao động trẻ đông đảo, lương thấp, thu hút toàn cầu (công xưởng thế giới).
  2. Hạ tầng: đầu tư mạnh đường cao tốc, đường sắt cao tốc - nền tảng phát triển kinh tế.
  3. Bất động sản: chiếm 25% GDP (gồm các ngành phụ trợ), là công cụ thu ngân sách chính quyền địa phương (bán đất), và là tài sản tích lũy chủ yếu của người dân.

WHY/HOW

Vòng xoáy giảm phát Trung Quốc (2022-2024):

  • BĐS suy giảm (do chính sách ba làn ranh đỏ 2020 + nhu cầu thực giảm do dân số già).
  • Chính quyền địa phương mất 30-40% thu ngân sách từ bán đất.
  • Đầu tư hạ tầng công bị cắt giảm.
  • Người dân cảm thấy nghèo đi (giá trị tài sản BĐS giảm, thu nhập thực giảm).
  • Tiêu dùng (chữ C trong GDP) co lại.
  • CPI tiệm cận 0, PPI âm (giảm phát).
  • GDP tăng trưởng chậm lại.

Hai nguyên nhân suy yếu mô hình sản xuất:

  1. Nhân khẩu học: chính sách một con → dân số già, chi phí lao động tăng, lực lượng lao động trẻ thu hẹp.
  2. Địa chính trị: chiến tranh thương mại Mỹ-Trung 2018 → sản xuất dịch chuyển sang ASEAN (Việt Nam, Ấn Độ, Indonesia).

Gói kích thích tháng 9/2024 tác động ngắn hạn nhưng không giải quyết được cấu trúc - cần thay đổi mô hình tăng trưởng sang công nghệ, đổi mới sáng tạo, năng suất lao động cao hơn.

Notes

  • 2023-11

    • 56/70 thành phố báo giá nhà mới giảm (cao nhất từ 10/2020, tăng từ 54 thành phố tháng 9); 67/70 thành phố báo giá nhà hiện hữu giảm
    • Giá nhà giảm tháng thứ 4 liên tiếp (-0,3% MoM sau -0,2% tháng 9); Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Quảng Châu đều giảm
    • Nhu cầu yếu do thu nhập thấp, tiết kiệm hậu COVID tăng; dù giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập

  • 2023-10

    • Country Garden áp dụng mô hình 4-5-6: 4 tháng từ thu hồi đất đến khởi công, 5 tháng thu tiền người mua, 6 tháng hoàn vốn đầu tư - tổng 15 tháng/dự án, vòng quay cực nhanh
    • Chiến lược tập trung đô thị cấp 3-4 kết hợp chính sách tái phát triển khu ổ chuột (6/2015) - doanh số bán nhà Trung Quốc tăng vọt từ 2015 đến đỉnh 1/2021
    • Ba lằn ranh đỏ (2021) phanh đột ngột mô hình đòn bẩy cao - Country Garden và Evergrande đều không đáp ứng được chỉ tiêu, dẫn đến vỡ nợ

  • 2023-09

    • Quan chức Trung Quốc lần đầu công khai thừa nhận: 1,4 tỷ dân không đủ lấp đầy nhà bỏ trống trên toàn quốc
    • Khủng hoảng từ 2021 khi Evergrande vỡ nợ; Country Garden tiếp tục trên bờ vực vỡ nợ Q3/2023
    • Tổng diện tích nhà chưa bán tháng 8/2023: 648 triệu m2; tồn kho chính thức 318 triệu m2 (10.000 m2 x 31.841)
    • Doanh số 100 nhà phát triển lớn nhất tháng 8/2023 giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái - thấp nhất 1 năm
    • ADB dự báo GDP Trung Quốc 2023: 4,7% (dưới mục tiêu 5%), 2024: 4,8%; rủi ro BĐS có thể lan sang ổn định tài chính toàn cầu
    • Mô hình vòng quay cực nhanh của Country Garden: 4 tháng từ thu hồi đất đến khởi công, 5 tháng thu tiền người mua, 6 tháng hoàn vốn - bền vững khi thị trường đi lên, sụp đổ khi chính sách phanh lại

  • 2023-08

    • Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản Chapter 15 tại Mỹ ngày 17/8/2023 - diễn biến không bất ngờ vì thị trường đã biết trước hơn 2 năm (từ giữa 2021).
    • Evergrande lỗ 81 tỷ USD trong 2 năm, không còn trong top 10 BĐS Trung Quốc; đang bán cổ phần công ty xe điện để trả nợ.
    • Country Garden (top 1 BĐS Trung Quốc) cũng đang gặp khó khăn - nợ bằng nửa Evergrande.
    • Bài học từ Nhật Bản: khi dân số già hóa, nhu cầu BĐS giảm; Trung Quốc nhìn thấy rủi ro này và cấu trúc lại chủ động - chiến lược dài hạn dịch chuyển sang công nghệ, sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.
    • Country Garden không trả được 22,5 triệu USD lãi coupon 2 trái phiếu đô la đến hạn 7/8/2023 - cổ phiếu giảm 70% từ đầu năm, trái phiếu 2023-2024 còn 11 xu; 64% tổng nợ vay đáo hạn trong 1-2 năm (2023-2024).
    • 3 áp lực đồng thời lên thị trường BĐS Trung Quốc: (1) giá nhà quá cao + thất nghiệp tăng làm người dân giảm mua; (2) nhà phát triển thiếu vốn, doanh thu bán nhà giảm, dự án đình trệ; (3) ngân hàng thận trọng cho vay do lo nợ xấu (dư nợ tín dụng BĐS chiếm 30% tổng tín dụng).
    • Trung Quốc giảm phát tháng 7/2023: CPI và PPI đều âm - tổng cầu suy giảm (người tiêu dùng cắt chi tiêu, doanh nghiệp giảm đầu tư, xuất khẩu yếu).
    • 50% chủ sở hữu câu lạc bộ bóng đá Trung Quốc là tập đoàn BĐS (Evergrande, Country Garden…); dùng đầu tư thể thao như công cụ truyền thông thương mại - tiền tài trợ thực chất là chuyển nội bộ tập đoàn (164% doanh thu tài trợ).
    • Khi BĐS suy giảm (COVID + ba lằn ranh đỏ), 16 câu lạc bộ 3 hạng đầu giải đấu Trung Quốc giải thể - minh chứng câu lạc bộ phụ thuộc dòng tiền BĐS chứ không tự sinh lời.
    • Năm 2016-2017: Trung Quốc chi 250 triệu bảng phí chuyển nhượng mùa đông (vượt Premier League), 10/20 cầu thủ lương cao nhất thế giới tại Trung Quốc - bong bóng chi tiêu không có nền tảng bản quyền truyền hình.

Tỷ lệ thất nghiệp thanh niên Trung Quốc gần 19% (Q3/2024). GDP 4.7% thấp hơn mục tiêu 5% - với nền kinh tế “đang phát triển” như Trung Quốc, dưới 5% là tăng trưởng rất chậm.

Backlinks