Backlog BĐS

5 min read

Key takeaway

Backlog BĐS (giá trị hợp đồng/đặt cọc đã thu tiền nhưng chưa bàn giao nhà) là chỉ báo dẫn (leading indicator) về doanh thu tương lai của doanh nghiệp BĐS - backlog hôm nay chính là doanh thu của 1-2 năm tới, vì kế toán chỉ ghi nhận khi bàn giao.

WHAT

Backlog BĐS là tổng giá trị hợp đồng/đặt cọc mà khách hàng đã thanh toán (theo tiến độ xây dựng) nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao nhà nên chưa được ghi nhận vào doanh thu theo chuẩn mực kế toán. Phản ánh trên bảng cân đối qua khoản mục ‘người mua trả tiền trước’ và ‘tiền nhận đặt cọc từ đối tác’. Tổng hai khoản này phản ánh doanh thu và lợi nhuận sẽ được giải phóng khi bàn giao hoặc quyết toán dự án.

WHY/HOW

Doanh nghiệp BĐS bán nhà hình thành trong tương lai, thu tiền nhiều đợt theo tiến độ xây dựng - nhưng chỉ ghi doanh thu một lần khi bàn giao. Khoảng thời gian từ thu tiền đến ghi nhận doanh thu tạo ra ‘backlog’. Nhà phân tích theo dõi xu hướng khoản này: tăng nghĩa là đang bán hàng tốt; giảm nghĩa là đang bàn giao (ghi nhận doanh thu) hoặc bán chậm. Phân tích backlog cho phép dự báo doanh thu/lợi nhuận 1-2 năm tới nếu biết biên lợi nhuận ổn định. Công thức ước tính: Backlog x Biên LN sau thuế + LN đã ghi nhận = LN dự báo cả năm. Tuy nhiên pháp lý dự án phải thông suốt thì backlog mới chuyển hóa thành doanh thu thực tế.

Notes

  • 2026-03

    • NLG 2025: doanh số bán hàng đạt mức cao kỷ lục nhờ Izumi City Phase 1 (~170 ha, Đồng Nai) và Southgate TP.HCM hấp thụ tốt - backlog này là cơ sở dự phóng doanh thu 2026-2027
    • Q4-2025 chiếm 84,9% doanh thu cả năm 2025 (4.418/5.206 tỷ) - mẫu hình điển hình BĐS dồn bàn giao cuối năm; hàng tồn kho giảm 51,2% QoQ xác nhận bàn giao lớn đã được thực hiện
    • Kế hoạch 2026: Paragon Đại Phước mở bán bổ sung nguồn doanh số mới; Izumi City Phase 1 tiếp tục ghi nhận doanh thu - backlog từ presales 2025 chuyển hóa theo tiến độ bàn giao
    • KDH 2025: doanh thu Q4 chiếm 43.8% cả năm (2,047/4,674 tỷ) - mẫu hình điển hình BĐS dồn bàn giao cuối năm; Q1 chỉ 12.6%
    • KDH: doanh số ký bán (pre-sales/booking) là chỉ báo dẫn trước doanh thu 1-2 năm - MBS dự phóng doanh số 2027 đạt ~32,000 tỷ (gấp 5x thực hiện 2025 = 6,000 tỷ) dựa trên 4 dự án mở bán đồng thời
    • KDH Gladia thấp tầng: đã bán 135 SP (~60% hấp thụ) tính đến Q4/2025 - backlog này đảm bảo nguồn doanh thu và lợi nhuận 2026 chắc chắn hơn dự án chưa mở bán
    • Bình Trưng Đông (18.2 ha, ~200 thấp tầng + 3,500 căn hộ) và The Solina (16.4 ha) dự kiến mở bán 2027 - chưa vào backlog nhưng là nguồn tăng trưởng kỳ vọng theo dõi qua tiến độ pháp lý

  • 2023-12

    • NDN (Monarchy Đà Nẵng, 2019): backlog ~400-500 tỷ lợi nhuận tiềm năng khi bàn giao (trong khi LN thường niên ~100 tỷ); PE ước tính từ 11x → 3-4x sau khi book - minh chứng backlog nén định giá cho cổ phiếu BĐS quy mô vừa

  • 2023-10

    • Trong chuỗi giá trị BĐS dân cư, backlog là khoảng cách giữa khâu bán hàng sơ cấp (ký hợp đồng/đặt cọc, tiền vào) và khâu giao nhà (doanh thu được ghi nhận) - hiểu chuỗi này giúp nhận ra tại sao hàng tồn kho và backlog là hai mặt của cùng một chu kỳ dự án
    • VHM Q3-2023: hơn 52.000 tỷ đồng BĐS để bán đang xây dựng phân bổ tại các đại dự án (Grand Park, Ocean Park, Smart City) - đây là backlog chưa ghi nhận doanh thu
    • Phân biệt 2 khái niệm trong VHM Investor Presentation: Contracted Sales (đã ký hợp đồng, chưa ghi nhận doanh thu) và Unbilled Sales (dự kiến ghi nhận trong kỳ, chưa phát hành hóa đơn) - cần theo dõi cả hai để dự báo doanh thu tương lai

  • 2021-08

    • VHM có backlog 49.400 tỷ tại 30/6/2021 (giảm từ 93.000 tỷ cùng kỳ 2020 vì nhiều dự án đã bàn giao); nhân với biên ~38% cho thấy LN H2 ước ~18.700 tỷ, cộng LN H1 15.600 tỷ = LN cả năm ~33.000-34.000 tỷ, tăng 18-20% so với 2020

  • 2021-02

    • Vinhomes cuối 2020: người mua trả tiền trước giảm từ 40.000 xuống 27.000 tỷ; phải trả ngắn hạn khác giảm từ 46.000 xuống 32.000 tỷ - tổng backlog giảm mạnh, dự báo doanh thu H1/2021 khó tăng.
    • Novaland cuối 2020: backlog tăng mạnh - nguồn ghi doanh thu cho 2021-2022 tích cực nếu pháp lý dự án thông suốt.

  • 2020-04

    • VHM Q1/2020: người mua trả tiền trước 40.800 tỷ + tiền đặt cọc đối tác 36.000+ tỷ = backlog ~80.000 tỷ, đảm bảo nguồn lợi nhuận lớn cho các kỳ tới dù thị trường BĐS gặp khó khăn vì COVID-19

Backlinks