Key takeaway
Lợi nhuận kế toán của DN BĐS có thể không đi kèm dòng tiền trong cùng kỳ - tiền thực tế có thể đã nhận trước (đặt cọc năm trước) hoặc chưa nhận (phải thu tăng). Cần đối chiếu LCTT để đánh giá chất lượng lợi nhuận.
WHAT
Chất lượng lợi nhuận đo mức độ lợi nhuận kế toán được chuyển hóa thành dòng tiền thực. Lợi nhuận ‘cao chất lượng’ có LCTT từ HĐKD dương tương đương hoặc cao hơn lợi nhuận sau thuế. Lợi nhuận ‘thấp chất lượng’ có LCTT âm hoặc thấp hơn nhiều so với lợi nhuận, dù lợi nhuận lớn.
WHY/HOW
Trong BĐS, hai cơ chế phổ biến làm lệch lợi nhuận vs dòng tiền: (1) Tiền nhận trước (đặt cọc, người mua trả trước) năm trước - năm sau ghi nhận doanh thu nhưng không nhận thêm tiền; (2) Bán chịu - ghi doanh thu ngay nhưng tiền chưa về. Cách đánh giá: so sánh lợi nhuận trước thuế với LCTT thuần từ HĐKD, và truy tìm nguyên nhân chênh lệch trong thuyết minh.
Related
Notes
-
2023-11
- NVL Q1/2023: báo lãi ‘khủng’ nhưng phần lớn đến từ lãi tái cơ cấu nợ và hoán đổi trái phiếu - không phải từ bán nhà và bàn giao dự án thực; dòng tiền hoạt động kinh doanh vẫn âm - điển hình lợi nhuận kém chất lượng trong DN BDS đang khủng hoảng
-
2020-04
- VHM Q1/2020: lợi nhuận trước thuế 10.127 tỷ nhưng LCTT HĐKD âm 2.672 tỷ. Nguyên nhân: lợi nhuận tài chính 8.170 tỷ không tạo dòng tiền kỳ này (tiền đặt cọc 6.719 tỷ đã nhận từ 2019, giảm về 561 tỷ cuối Q1/2020); phần còn lại chui vào khoản phải thu và cho vay nội bộ