Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập

3 min read

Key takeaway

Tỷ lệ số tiền trả nợ hàng năm trên tổng thu nhập năm; ngưỡng 35% là mức an toàn trong tài chính cá nhân - vượt ngưỡng này, hệ số rủi ro của khoản vay tăng lên.

WHAT

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR/DTI) = Tổng số dư phải hoàn trả trong năm / Tổng thu nhập trong năm của người vay. Đây là chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của người vay cá nhân, được NHNN dùng làm ngưỡng phân tầng hệ số rủi ro trong Thông tư 41.

WHY/HOW

Ngưỡng 35% là ‘con số vàng’ trong tài chính cá nhân: nếu dành dưới 35% thu nhập để trả nợ vay mua nhà, rủi ro vỡ nợ thấp hơn. Trong Thông tư 41 và dự thảo sửa đổi, người vay mua nhà ở xã hội có DSR > 35% vẫn được giảm 50% hệ số rủi ro (vì chính sách ưu tiên nhà ở xã hội), trong khi mua BDS thương mại thì không có ưu đãi này.

Notes

  • 2023-04

    • Dự thảo sửa đổi Thông tư 41: áp dụng giảm 50% hệ số rủi ro cho vay mua nhà ở xã hội ngay cả khi DSR > 35%, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp
    • Ví dụ tính DTI vi phạm nặng: thu nhập 20tr, vay 2 tỷ lãi 14%/20 năm = gốc+lãi 31,3tr/tháng = 156% thu nhập; khuyến nghị chỉ mua nhà ⇐ 2 tỷ và tăng thu nhập trước

  • 2022-12

    • Case study vợ chồng trả nợ 31,5 triệu/80 triệu thu nhập = 39% - vượt ngưỡng an toàn 35%; rủi ro cao nếu một người mất việc hoặc có biến cố như Covid
    • Lãi phải trả hàng tháng riêng đã là 17,6 triệu (22% thu nhập) - chưa tính trả gốc

  • 2022-11

    • Case study: vay ~3,5 tỷ để mua nhà 4,2 tỷ với thu nhập 30-35 triệu/tháng; trong 2 năm (2020-2022) giảm dư nợ xuống còn 1,4 tỷ - tức trả ~2,1 tỷ trong 24 tháng, trung bình ~87 triệu/tháng (~250-290% thu nhập), cho thấy có nguồn thu nhập bổ sung đáng kể ngoài con số 30-35 triệu được đề cập

  • 2022-10

    • Tiêu chuẩn Mỹ: DTI từ 28% đến 36%; khuyến nghị người Việt duy trì ~30% khi vay mua nhà
    • Các nền tảng fintech/proptech như OneHousing hướng đến ngưỡng này khi tư vấn kế hoạch tài chính cho người mua nhà

  • 2022-09

    • Mỹ dùng quy tắc 28/36: tối đa 28% cho nhà ở, 36% cho tổng nợ; Việt Nam dùng ngưỡng 30% làm chuẩn
    • Lỗi phổ biến: dành >30% thu nhập, kỳ vọng thu nhập tương lai tăng bù đắp - rủi ro cao khi kinh tế biến động

Backlinks