Phương pháp thặng dư

4 min read

Key takeaway

Phương pháp thặng dư định giá đất nền chưa có thu nhập bằng cách giả định công năng khai thác tốt nhất, ước tính tổng doanh thu phát triển trừ đi chi phí xây dựng và lợi nhuận kỳ vọng để suy ngược ra giá trị mảnh đất.

WHAT

Phương pháp thặng dư (residual method) áp dụng cho đất nền vì đất nền chưa sẵn sàng sử dụng nên chưa có thu nhập để định giá theo phương pháp thu nhập. Cách làm: giả định sẽ phát triển gì trên đất (đất ở xây nhà cho thuê/homestay, đất thương mại dịch vụ xây khách sạn, shophouse), ước tính tổng giá trị phát triển, trừ đi tổng chi phí xây dựng và lợi nhuận kỳ vọng của nhà phát triển, phần còn lại chính là giá trị mảnh đất. Ví dụ giả định mua đất 5 tỷ, xây thêm 5 tỷ thành tổng 10 tỷ, rồi trừ lợi nhuận kỳ vọng để ra giá trị đất.

WHY/HOW

Vì đất trống không tạo dòng tiền, không thể vốn hóa thu nhập, nên phải giả định kịch bản khai thác để gán giá trị. Đây là phương pháp các ngân hàng và công ty thẩm định dùng khi định giá đất để cấp khoản vay, và là chuẩn quốc tế. Khi định giá phải xác định trước chân dung người mua lại (họ sẽ làm gì với mảnh đất), vì điều này quyết định công năng giả định và khả năng thanh khoản. Lưu ý đây chỉ là giả định để định giá, không bắt buộc người mua phải xây thực; phương pháp đòi hỏi mô hình tài chính tính toán nhiều yếu tố như số tầng, chi phí xây, đòn bẩy.

Notes

  • 2025-06

    • Khó áp dụng với cá nhân và cả nhà đầu tư chuyên nghiệp vì cần mô hình tài chính và nhiều giả định.
    • Là một trong bốn phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 và nằm trong chuẩn Red Book của RICS.
    • Sai số phụ thuộc nhiều vào giả định công năng và lợi nhuận kỳ vọng nên dễ lệch nếu kịch bản phi thực tế.

  • 2024-10

    • Tại TP.HCM, phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu cơ quan nhà nước dùng để tính giá đất cụ thể cho dự án.
    • Phương pháp so sánh ít dùng vì mỗi dự án có đặc thù khác nhau; phương pháp thu nhập không áp dụng được cho đất chưa xây dựng.
    • Khi bảng giá đất nông nghiệp tăng, chi phí giải phóng mặt bằng tăng - nếu doanh thu ước tính không đổi, giá đất cụ thể (và tiền SDĐ) theo thặng dư sẽ giảm xuống.

  • 2024-02

    • Phương pháp thặng dư được duy trì trong 4 phương pháp định giá đất theo NĐ44/2014 và khung sửa đổi NĐ12/2024; dùng để xác định giá đất cụ thể cho dự án phát triển nhà ở và thương mại dịch vụ
    • Trong Nghị định 12/2024, phương pháp thặng dư được quy định điều kiện và trình tự áp dụng cụ thể hơn so với Nghị định 44 cũ
    • Ví dụ minh họa: điện thoại giá bán 10tr, chi phí phần cứng/phần mềm 3tr - thặng dư 7tr (tương đương giá trị đất trong logic phát triển dự án)
    • Vụ dự án BĐS ở Nha Trang bị truy thu 11.000 tỷ đồng (cuối 2024) liên quan đến giấu doanh thu trong phương pháp thặng dư
    • Thứ tự áp dụng: phương pháp thặng dư chỉ dùng khi không áp dụng được so sánh và thu nhập
    • Phạm vi áp dụng hẹp: chỉ cho khu đất phát triển dự án, không dùng cho đất dân cư thông thường

Backlinks