Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

5 min read

Key takeaway

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ trong giai đoạn 2018-2022 khi doanh nghiệp địa ốc né tín dụng ngân hàng bị siết, nhưng thiếu khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư và áp lực đáo hạn dồn lớn đã biến phân khúc này thành rủi ro hệ thống - là yếu tố nội tại chi phối tâm lý VN-Index đầu 2023 quan trọng hơn tín hiệu từ thị trường Mỹ.

WHAT

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (TPDN BĐS) là công cụ nợ do các doanh nghiệp địa ốc phát hành để huy động vốn ngoài kênh ngân hàng. Phân khúc này bùng nổ từ 2018 nhờ cơ chế phát hành tương đối dễ dàng và nhu cầu vốn lớn của doanh nghiệp, đẩy tổng dư nợ TPDN lên khoảng 16-17% GDP. Cấu trúc thị trường theo đội hình 442: BĐS chiếm 40%, ngân hàng 40%, ngành khác 20%; trong đó hơn 93% phát hành riêng lẻ và gần 99,7% không có bảo lãnh thanh toán. Ngân hàng tham gia hai vai: vừa đầu tư nắm giữ TPDN BĐS, vừa bảo lãnh phát hành, khiến rủi ro TPDN BĐS thấm sâu vào hệ thống. Nhà đầu tư cá nhân thực chất chiếm khoảng 40% khi loại các giao dịch liên ngân hàng - đây là nhóm ít có khả năng đánh giá rủi ro và dễ bị mis-selling nhất.

WHY/HOW

Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phụ thuộc nặng vào trái phiếu vì kênh tín dụng ngân hàng và vốn cổ phần đều bị siết hoặc kém phát triển. Khi lãi suất tăng cao và thị trường BĐS đóng băng, dòng tiền từ bán hàng cạn kiệt, doanh nghiệp không đủ tiền trả nợ trái phiếu đáo hạn. Vụ Tân Hoàng Minh tháng 3/2022 là điểm gãy: phát hành TPDN BĐS về gần bằng 0 từ tháng 4/2022, trong khi Nghị định 153 chưa được sửa đổi nên doanh nghiệp không thể phát hành mới nhưng vẫn phải trả nợ cũ - tạo bẫy thanh khoản đặc biệt nguy hiểm cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hệ quả lan truyền: (1) ngân hàng nắm giữ TPDN BĐS phải trích lập dự phòng khi giá trị suy giảm; (2) nhà đầu tư cá nhân bị mắc kẹt không thanh lý được; (3) thị trường thứ cấp chiết khấu sâu (TPDN VN bị chiết khấu 22-25% so với mệnh giá). Để thị trường phát triển lành mạnh dài hạn cần khung pháp lý rõ ràng hơn, cơ chế xếp hạng tín dụng độc lập và bảo vệ nhà đầu tư - giải pháp ngắn hạn là tháo gỡ thanh khoản và hạ cánh mềm thay vì giải cứu trực tiếp.

Notes

  • 2024-01

    • Thông tư 03/2023/TT-NHNN: tạm ngừng hiệu lực một số điều khoản quy định TCTD mua bán TPDN - một trong 5 giải pháp NHNN dùng để gỡ khó thị trường BĐS giai đoạn cuối 2023

  • 2023-02

    • Đầu 2023: lo ngại hàng loạt TPDN BĐS đáo hạn, doanh nghiệp khó khăn trả nợ - yếu tố chi phối tâm lý VN-Index
    • Giải pháp: không ‘giải cứu’ trực tiếp mà tháo gỡ thanh khoản, hạ cánh mềm; dài hạn phải tái cấu trúc ngành BĐS

  • 2022-11

    • Tháng 10/2022: gần như không có phát hành TPDN mới sau khi NĐ 153 ra đời; thị trường sơ cấp đóng băng
    • TPDN Việt Nam bị chiết khấu 22-25% trên thị trường thứ cấp (so với TQ có trái phiếu rác chiết khấu 80%)
    • Từ tháng 9/2022: xu hướng mua lại TPDN trước hạn tăng mạnh, ước đạt 135.000-180.000 tỷ VND - doanh nghiệp cố gỡ hợp đồng nhằm tránh vỡ nợ
    • Áp lực đáo hạn TPDN BĐS Q1/2023 được xác định là thách thức lớn; câu hỏi: tiền từ đâu để thanh toán khi tín dụng bị kiểm soát

  • 2022-09

    • Cấu trúc đội hình 442 TPDN: 40% BĐS + 40% ngân hàng + 20% còn lại.
    • Năm 2022: ~200 nghìn tỷ TPDN đáo hạn, BĐS chiếm 47%; 2023 BĐS chiếm 32%.
    • Ngân hàng đầu tư TPDN BĐS: 309,5 nghìn tỷ (5 tháng đầu 2022); bảo lãnh: 685,49 nghìn tỷ.
    • Nghị định 153 chưa sửa đổi - doanh nghiệp không thể phát hành mới nhưng phải trả nợ cũ.
    • Dư nợ TPDN/GDP Việt Nam dưới 20%, thấp hơn Malaysia và Thái Lan - tiềm năng phát triển còn lớn.

  • 2022-07

    • Cơ cấu đội hình 442: BĐS 40%, ngân hàng 40%, ngành khác 20%; 93,3% phát hành riêng le
    • 99,7% TPDN không có bảo lãnh thanh toán; nhà đầu tư cá nhân thực chất chiếm ~40% khi loại giao dịch liên ngân hàng
    • Áp lực đáo hạn 2022-2024: BĐS phải trả 80 nghìn tỷ (2022), 160 nghìn tỷ (2023), 147 nghìn tỷ (2024)
    • Sau vụ Tân Hoàng Minh tháng 3/2022: TPDN BĐS phát hành về gần bằng 0 từ tháng 4/2022
    • Phát hành riêng le giảm 8,5% so cùng ky; phát hành công chúng tăng 12,55% nhưng tỷ trọng nhỏ

Backlinks