Tỷ suất di cư thuần

3 min read

Key takeaway

Tỷ suất di cư thuần đo lượng người thực sự đổ vào một địa phương sau khi trừ đi số rời đi - chỉ báo sức hút dân cư và nhu cầu bất động sản dài hạn của địa phương đó. Đà Nẵng 55,1 phần nghìn (2024) vượt xa Hà Nội và TP.HCM, tạo áp lực cầu mua/thuê nhà.

WHAT

Tỷ suất di cư thuần (net migration rate) = (số người di cư đến - số người xuất cư đi) / tổng dân số, tính trên 1.000 dân. Chỉ số này đo mức độ hấp dẫn thực của một địa phương đối với người dân muốn sinh sống lâu dài. Số dương cao nghĩa là thành phố đang thu hút thêm dân, tạo ra nhu cầu nhà ở, dịch vụ và tiêu dùng. Người di cư đến cần nhà ở: mua hoặc thuê.

WHY/HOW

Di cư thuần cao tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản theo hai kênh: (1) nhu cầu mua nhà của người mới đến định cư; (2) nhu cầu thuê nhà khi người di cư chưa mua được. Dân số Đà Nẵng ~1,2 triệu người nhưng có tỷ suất di cư thuần 55,1 phần nghìn năm 2024, tương đương 68.630 người nhập cư ròng - gần bằng con số tuyệt đối của Hà Nội (86.728 người) dù dân số chỉ bằng 1/7. Tính tương đối thì Đà Nẵng hút dân mạnh hơn nhiều so với quy mô. Tỷ suất cao cho thấy Đà Nẵng đang là điểm đến lý tưởng nhờ chất lượng sống, giá bất động sản còn hợp lý và cơ hội kinh tế. Tỷ lệ thuê nhà Đà Nẵng ~25% (vs Bình Dương 57%, Hà Nội 9%) - tạo cơ hội BĐS cho thuê.

Notes

  • 2025-06

    • Số liệu 2024 từ Tổng cục Thống kê: Đà Nẵng 55,1 phần nghìn, Hà Nội 10,1 phần nghìn, TP.HCM ~20 phần nghìn.
    • 25% dân Đà Nẵng đang thuê nhà - nhu cầu BĐS dòng tiền cho thuê còn lớn.
    • Di cư đến đòi hỏi nhà ở: tạo cầu cả mua lẫn thuê, hỗ trợ giá BĐS dài hạn.
    • Người di cư cần nhà: một phần mua, một phần thuê - cả hai tác động tích cực đến bất động sản dòng tiền cho thuê.
    • Giá đất nền Liên Chiểu (Đà Nẵng) 20-30 triệu/m2 còn hấp dẫn hơn vùng ven Hà Nội (70-100 triệu/m2).

  • 2024-08

    • TP.HCM: di cư thuần 6,83% (2023), 7,23% (2022) - thấp và đang giảm dần
    • Người lao động thu nhập trung bình không di cư vào HCM mà chuyển sang Bình Dương, Đồng Nai vì giá sinh hoạt và nhà ở HCM quá cao
    • Hà Nội: di cư thuần cao hơn và tăng, đặc biệt do sinh viên từ tỉnh lên học và ở lại làm việc

Backlinks