Phân lô bán nền

4 min read

Key takeaway

Phân lô bán nền là hình thức chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật rồi chia lô bán lại cho người dân; Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép ở đô thị loại 4 và loại 5, cấm hoàn toàn tại các đô thị từ loại 3 trở lên.

WHAT

Phân lô bán nền là hình thức một chủ đầu tư lập dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500, xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước) rồi chia toàn bộ khu đất thành các lô nhỏ để bán cho người mua có nhu cầu xây nhà. Khác với đấu giá đất (do UBND cấp huyện/xã triển khai), phân lô bán nền do doanh nghiệp tư nhân hoặc chủ đầu tư thực hiện.

WHY/HOW

Chủ đầu tư phân lô bán nền thu lợi từ chênh lệch giữa chi phí đầu tư hạ tầng và giá bán từng lô. Người mua nhận lô đất đã có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Do đã có quy hoạch 1/500 được duyệt, các lô đất trong dự án không được phép tách thêm. Luật Đất đai 2024 thu hẹp phạm vi áp dụng: chỉ đô thị loại 4 và loại 5 mới được phân lô bán nền; các đô thị đặc biệt, loại 1, 2, 3 (gồm Hà Nội, TP.HCM) bị cấm để tránh phát triển manh mún, thiếu đồng bộ.

Notes

  • 2024-09

    • Luật Đất đai 2024: chỉ đô thị loại 4 và loại 5 được phép phân lô bán nền; đô thị đặc biệt và loại 1-3 bị cấm hoàn toàn
    • Đất trong dự án phân lô bán nền: không được tách thửa thêm sau khi mua (đã có quy hoạch 1/500)
    • Ví dụ: mua lô đấu giá 100m2 không thể tách thành hai lô 50m2 để chia cho con

  • 2024-07

    • Luật KDBDS 2024 siết phân lô bán nền: chỉ được ở đô thị loại 4 và 5 kể từ 01/08/2024
    • Ảnh hưởng trực tiếp chiến lược đầu tư - nhà đầu tư trước đây chủ yếu đất nền cần điều chỉnh danh mục

  • 2024-05

    • Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 2024): phân lô bán nền chỉ được ở đô thị loại 4-5; các đô thị đặc biệt và loại 1-3 không được triển khai dự án phân lô bán nền mới
    • Hệ quả dài hạn: nguồn cung đất nền sơ cấp tại thành phố lớn sẽ ngày càng thu hẹp; giao dịch đất nền tại các thành phố lớn chủ yếu là thứ cấp (mua đi bán lại)
    • Phân khúc thay thế: nhà ở gắn liền với đất (liền kề, biệt thự) và chung cư cao tầng được ưu tiên phát triển tại đô thị loại 1-3

  • 2023-12

    • Luật KDBDS sửa đổi (hiệu lực 01/01/2025): mở rộng cấm phân lô bán nền từ đô thị đặc biệt + loại 1 sang thêm đô thị loại 2 và loại 3
    • Đô thị loại 2: thành phố thuộc tỉnh; đô thị loại 3: thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh
    • Sau 2025: nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể mua đất nền tại đô thị loại 4-5; đô thị loại 1-3 phải mua bất động sản bao gồm cả đất và nhà
    • Rủi ro nhà đầu tư khi mua cả đất + nhà: chi phí cao hơn và phải tính thêm khấu hao nhà theo thời gian

  • 2023-11

    • Luật KDBDS sửa đổi (thông qua 28/11/2023, hiệu lực 01/01/2025): mở rộng cấm phân lô bán nền đến đô thị loại 3 (trước chỉ cấm đô thị đặc biệt và loại 1)
    • Quan điểm luật: đất đai là tài nguyên không nên khai thác thô - phải tạo giá trị gia tăng bằng cách xây nhà lên, mới gọi là kinh doanh BĐS đúng nghĩa
    • Hệ quả: nguồn cung đất nền tại đô thị loại 2-3 bị siết; nhà đầu tư cá nhân phải chuyển sang nhà gắn liền đất hoặc chung cư

Backlinks