Key takeaway
Phương pháp chiết trừ xác định giá trị đất bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản (đất + tài sản gắn liền) trừ đi giá trị hiện tại của tài sản trên đất - phù hợp khi mảnh đất đã có công trình và cần tách riêng giá trị đất thuần.
WHAT
Phương pháp chiết trừ (extraction method) định giá đất trong trường hợp mảnh đất đã có tài sản gắn liền (nhà, công trình). Quy trình 2 bước:
- Bước 1: xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền = giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá trừ đi giá trị hao mòn (khấu hao lũy kế).
- Bước 2: giá trị đất = tổng giá trị bất động sản (xác định qua so sánh hoặc thu nhập) trừ đi kết quả bước 1. Thường kết hợp với phương pháp so sánh hoặc thu nhập để xác định tổng giá trị bất động sản trước khi chiết trừ.
WHY/HOW
Trong định giá đất Việt Nam, đất và tài sản trên đất là hai thành phần pháp lý tách biệt. Khi cần xác định riêng giá trị quyền sử dụng đất (không gồm công trình), phương pháp chiết trừ là cách trực tiếp nhất. Người thẩm định cần có cả kiến thức định giá lẫn kiến thức xây dựng (chi phí xây dựng, tỉ lệ khấu hao theo loại công trình, năm đưa vào sử dụng) để xác định chính xác giá trị hao mòn. Phương pháp này được quy định trong Nghị định 44/2014 và vẫn dùng trong hệ thống định giá đất Việt Nam.
Related
- Định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền)
- Phương pháp thặng dư
Notes
- 2024-01
- Một trong 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014 (áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực).
- Nhược điểm: đòi hỏi người thẩm định có kiến thức chuyên sâu về xây dựng để ước tính tỉ lệ hao mòn chính xác.
- Thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập để có kết quả đáng tin cậy hơn.