Key takeaway
Đánh giá nhà ở qua lăng kính dòng tiền: tiết kiệm tiền thuê (dòng tiền gián tiếp) + tạo dòng tiền cho thuê (nếu có) - chi phí sở hữu (lãi vay, bảo dưỡng) = tài sản ròng có tăng trưởng hay không.
WHAT
Phân tích dòng tiền nhà ở xem xét hai phía: (1) Lợi ích tài chính: tiết kiệm chi phí thuê nhà (nếu không có nhà thì phải thuê), dòng tiền cho thuê một phần (nếu cho thuê), tăng giá trị tài sản theo thời gian; (2) Chi phí sở hữu: lãi vay ngân hàng (nếu có), chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, phí quản lý, và tương lai có thể bao gồm thuế bất động sản. Tài sản ròng = giá trị tài sản tăng lên - tổng chi phí sở hữu tích lũy.
WHY/HOW
Nhìn nhà ở thuần túy là ‘chỗ để ở’ bỏ qua giá trị tài chính thực tế. Ngược lại, nhìn nhà như đầu tư thuần túy bỏ qua giá trị sử dụng. Cách tiếp cận đúng: đặt căn nhà vào bảng cân đối cá nhân và tính tài sản ròng. Chiến lược nhà phố ‘hack-a-leck’ (ở tầng trên, cho thuê tầng dưới) phổ biến ở các nước phát triển: tạo dòng tiền từ chính nơi ở, vừa có chỗ ở vừa có thu nhập phụ bù chi phí sở hữu.
Related
- Tài sản tiêu dùng vs tài sản đầu tư
- Thuê nhà vs mua nhà
- Tiêu sản
- Bảng cân đối tài sản cá nhân
- Mua nhà để ở vs đầu tư
Notes
- 2022-03
- Nếu không có nhà → phải bỏ tiền thuê → tiết kiệm được tiền thuê = dòng tiền gián tiếp dương khi có nhà
- Tổng hợp dòng tiền: (tiết kiệm thuê + thu nhập cho thuê) - (lãi vay + chi phí) = dương hay âm mới biết nhà có là tài sản tốt
- Case 5 tầng, ở 3 cho thuê 2: tạo dòng tiền cho thuê + tăng giá mặt bằng + tiết kiệm thuê - đây là chiến lược kép điển hình
- Việt Nam chưa có thuế bất động sản thường niên (khác Mỹ) nên chi phí sở hữu thấp hơn, lợi thế cho người mua nhà