Chỉ số GRETI JLL

3 min read

Key takeaway

GRETI là bộ chỉ số đánh giá mức độ minh bạch thị trường BĐS toàn cầu do JLL công bố 2 năm/lần - nhà đầu tư quốc tế dùng để xác định cơ hội đầu tư và mức độ rủi ro thông tin ở từng thị trường. Điểm thấp = minh bạch cao (thang nghịch).

WHAT

GRETI (Global Real Estate Transparency Index) là báo cáo do JLL (Jones Lang LaSalle) - hãng dịch vụ BĐS thương mại và quản lý toàn cầu - công bố 2 năm/lần. Phiên bản 2024 đánh giá 89 quốc gia, 256 chỉ số riêng lẻ trong 14 lĩnh vực.

6 cấu phần chính:

  1. Investment Performance (hiệu suất đầu tư): đo lường khả năng định lượng lợi nhuận BĐS
  2. Market Fundamentals (nền tảng thị trường): dữ liệu cung cầu, thị giá, hấp thụ
  3. Listed Vehicles (quản trị công ty niêm yết): chất lượng quản trị các công ty BĐS niêm yết
  4. Regulatory & Legal (pháp lý): hành lang pháp lý sở hữu, giao dịch, quy hoạch
  5. Transaction Processes (quy trình giao dịch): độ rõ ràng và hiệu quả của quy trình mua bán
  6. Sustainability (bền vững/ESG): tích hợp yếu tố ESG vào thị trường BĐS

Nhóm minh bạch: Cao (Highly transparent) - Minh bạch (Transparent) - Trung bình - Thấp - Mờ đục

WHY/HOW

Cách đọc GRETI:

  • Điểm thấp hơn = minh bạch cao hơn (thang điểm nghịch)
  • Australia đứng đầu APAC với 1,37 điểm
  • Singapore đứng 4 APAC
  • Việt Nam 3,25 điểm - thấp nhất Đông Nam Á

Ý nghĩa với nhà đầu tư:

  • GRETI thấp (minh bạch cao): nhà đầu tư tự tin vào chất lượng thông tin, dễ lập kế hoạch, chi phí vốn thấp hơn (WACC thấp hơn do risk premium thấp)
  • GRETI cao (kém minh bạch): rủi ro thông tin lớn, chi phí DD cao hơn, nhà đầu tư đòi return cao hơn để bù đắp

Mối quan hệ GRETI - WACC:

  • Thị trường minh bạch cao: risk premium thấp - WACC thấp - định giá BĐS cao hơn
  • Việt Nam: GRETI 3,25 + WACC cao hơn Singapore/Thái Lan - giải thích tại sao BĐS Việt Nam yield cao hơn nhưng nhà đầu tư nước ngoài vẫn cẩn thận

Notes

  • 2024-09
    • Việt Nam GRETI 2024: 49/89 tổng thể; điểm mạnh nhất: đặc tính thị trường (26/89); điểm yếu nhất: bền vững (72/89) và pháp lý (63/89)
    • Việt Nam cao hơn Macau trong khu vực APAC - thực ra xếp thứ gần cuối APAC
    • Tần suất: 2 năm/lần - dữ liệu phản ánh xu hướng trung hạn
    • Ba luật mới (Luật Đất đai, Luật KD BĐS, Luật Nhà ở) 2024 kỳ vọng cải thiện điểm pháp lý và quy trình giao dịch trong kỳ GRETI 2026
    • JLL là tổ chức nghiên cứu độc lập - dùng để tham khảo, không phải chuẩn tuyệt đối

Backlinks