Chính sách ghi nhận doanh thu xây dựng

4 min read

Key takeaway

Doanh nghiệp xây dựng có thể ghi nhận doanh thu theo 2 cách khác nhau: chỉ khi đã nghiệm thu với chủ đầu tư, hoặc ước tính theo phần trăm hoàn thành hợp đồng trước khi nghiệm thu - sự khác biệt này ảnh hưởng lớn đến thời điểm ghi nhận lợi nhuận và cấu trúc khoản phải thu/hàng tồn kho.

WHAT

Trong ngành xây dựng, doanh thu có thể được ghi nhận theo 2 phương pháp: (1) chỉ ghi nhận khi công trình đã được nghiệm thu với chủ đầu tư (phương pháp ‘thận trọng’), hoặc (2) ước tính doanh thu theo tiến độ hoàn thành hợp đồng (percentage of completion) trước khi có nghiệm thu chính thức.

WHY/HOW

Phương pháp (1) tạo ra khoản ‘phải thu đã nghiệm thu’ (khách hàng đã đồng ý trả) và phần công việc chưa nghiệm thu nằm trong hàng tồn kho/chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, sẽ được chuyển sang ghi nhận doanh thu ở kỳ sau. Phương pháp (2) tạo ra khoản ‘phải thu theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng’ - là doanh thu ước tính trước khi nghiệm thu, cần thêm bước nghiệm thu sau đó mới thu được tiền thật, rủi ro cao hơn. Khi so sánh hai công ty cùng ngành, cần hiểu chính sách ghi nhận khác nhau để không so sánh sai lệch tốc độ tăng trưởng doanh thu và chất lượng khoản phải thu.

Notes

  • 2026-03

    • CTD Q4/2025: doanh thu 10,007 tỷ (+45.3% QoQ) do đẩy mạnh nghiệm thu cuối năm - minh họa tính mùa vụ mạnh của ghi nhận doanh thu xây dựng; Q4 thường chiếm ~40% doanh thu cả năm
    • Doanh thu tăng 34.3% YoY nhưng LNST Q4/2025 giảm 22.7% YoY - nguyên nhân có thể là cơ cấu dự án thay đổi hoặc biên LN gộp thấp hơn trong kỳ nghiệm thu cuối năm

  • 2023-10

    • Nhà thầu thi công trước thu tiền sau: vòng xoay ghi nhận doanh thu phụ thuộc vào tiến độ nghiệm thu của chủ đầu tư
    • Chủ đầu tư BĐS khó khăn tài chính dẫn đến chậm nghiệm thu, làm dồn khoản phải thu và trì hoãn ghi nhận doanh thu
    • Phân tích BCTC nhà thầu cần đối chiếu tốc độ tăng doanh thu với tốc độ tăng khoản phải thu để phát hiện doanh thu ghi nhận nhưng chưa thu được tiền

  • 2023-09

    • HBC áp dụng phương pháp ước tính tiến độ (chuẩn mực 1995): tự ước tính % hoàn thành, không cần hóa đơn, khoản phải thu theo tiến độ HĐXD ghi nhận trước khi nghiệm thu
    • HBC tổng tài sản 16k tỷ, trong đó 11k tỷ là khoản phải thu (68,75%) - tỷ lệ bất thường phản ánh chất lượng tài sản kém
    • Khoản phải thu theo tiến độ bị dùng làm tài sản cầm cố vay ngân hàng - ngân hàng cần thẩm định lại vì khoản này chưa có nghiệm thu, không chắc thu được
    • Rủi ro pháp lý: nếu chủ đầu tư chây ì không làm hồ sơ nghiệm thu (như FLC với HBC), nhà thầu không có bằng chứng pháp lý để đòi nợ dù đã hoàn thành công trình
    • CTD dùng phương pháp nghiệm thu: chỉ ghi doanh thu khi có hóa đơn, do chủ đầu tư Vingroup nghiệm thu nhanh nên CTD không bị lag dòng tiền
    • Khoản phải thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng (phương pháp % hoàn thành) được áp dụng tại HBC - khác với CTD chỉ ghi nhận khi nghiệm thu
    • Doanh thu dịch vụ ghi nhận theo phần trăm hoàn thành: hoàn thành 40% dịch vụ ghi nhận 40% doanh thu tổng hợp đồng

  • 2020-11

    • CTD chỉ ghi nhận doanh thu khi đã nghiệm thu, phần chưa nghiệm thu nằm trong hàng tồn kho (1.450 tỷ dở dang quý 3/2020); HBC ước tính doanh thu theo tiến độ hợp đồng nên có khoản phải thu theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng lớn (~3.800 tỷ) chưa nghiệm thu, dự kiến ghi nhận nhiều doanh thu hơn trong quý 4/2020 theo quy luật ngành

Backlinks