Key takeaway
Doanh nghiệp BĐS có ba kênh huy động vốn là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu - khi cả ba kênh bị siết đồng thời, chủ đầu tư yếu vốn buộc phải dừng dự án hoặc M&A.
WHAT
Để phát triển dự án BĐS, doanh nghiệp dựa vào ba nguồn vốn: (1) Tín dụng ngân hàng - kênh truyền thống, bị kiểm soát bởi tỷ lệ tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn (lộ trình giảm xuống 30% từ Q4/2022); (2) Trái phiếu doanh nghiệp - tăng trưởng 45%/năm, chiếm 18% GDP, hơn 30% nằm ở BĐS, bị siết bởi Nghị định 153 sửa đổi; (3) Phát hành cổ phiếu - kém thuận lợi khi lạm phát cao và thị trường chứng khoán đi xuống.
WHY/HOW
Khi cả ba kênh bị thắt chặt đồng thời (như giữa 2022), doanh nghiệp BĐS thiếu vốn tự có rơi vào vòng luẩn quẩn: không triển khai dự án - không bán được hàng - không có dòng tiền trả nợ. Chủ đầu tư có pháp lý sẵn, bán hàng tốt nhưng thiếu nguồn vốn hỗ trợ khách hàng vay cũng không dám tung sản phẩm. Kết quả: khan hiếm cung, M&A, và sàng lọc chủ đầu tư yếu khỏi thị trường.
Related
Notes
- 2022-07
- Giữa năm 2022: 79.000 tỷ trái phiếu BĐS đến hạn thanh toán; tín dụng ngắn hạn cho vay dài hạn giảm xuống 30% từ Q4/2022; cổ phiếu khó phát hành do VN-Index giảm - ba kênh bị siết cùng lúc tạo áp lực cực lớn lên chủ đầu tư