Key takeaway
Nhà đầu tư cần thẩm định BDS như phân tích trái phiếu: xem cả lịch sử chủ đầu tư, chất lượng ban quản trị/ban quản lý, pháp lý hồ sơ - không chỉ nhìn giá và khuyến mại.
WHAT
Thẩm định BDS (due diligence) là quá trình kiểm tra toàn diện trước khi quyết định mua: pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, chất lượng quản lý vận hành, hợp đồng mua bán, và cộng đồng cư dân hiện hữu.
WHY/HOW
Với thị trường sơ cấp (mua từ CĐT): (1) xem lịch sử triển khai các dự án trước; (2) đánh giá công ty quản lý vận hành được chỉ định; (3) đọc kỹ hợp đồng - đặc biệt điều khoản về bãi xe, phí dịch vụ, tiến độ. Với thị trường thứ cấp: (1) tham khảo hội nhóm cư dân trên MXH; (2) đến trực tiếp tòa nhà vào buổi tối để gặp cư dân; (3) lý tưởng nhất là thuê ở thử trước khi mua.
Related
- Yếu tố tác động giá bất động sản
- Thị trường sơ cấp và thứ cấp
- Bán nhà hình thành trong tương lai
- Pháp lý bất động sản
Notes
-
2024-01
- Checklist pháp lý thứ cấp - 11 điểm bắt buộc: (1) không quy hoạch/giải tỏa; (2) không tranh chấp (anh em, hàng xóm); (3) không kê biên thi hành án; (4) không thế chấp hoặc đã giải chấp trước khi bán; (5) diện tích khớp giấy chứng nhận (kiểm tra lấn chiếm hai chiều); (6) xác định ai chịu thuế phí chuyển nhượng; (7) ghi rõ mức phạt cọc, thời hạn, địa điểm công chứng; (8) ký và ký nháy từng trang của TẤT CẢ đồng sở hữu; (9) xây đúng giấy phép (mật độ, số tầng, hoàn công); (10) chuyển nhượng toàn bộ tài sản gắn liền với đất; (11) lộ trình thanh toán rõ theo từng bước
- Khi hết hạn cọc mà không liên lạc được bên kia: gọi thừa phát lại lập vi bằng ngay để làm bằng chứng tại tòa
-
2023-12
- Hầu hết người mua nhà Việt Nam chưa đọc kỹ hợp đồng mua bán (tương tự mua trái phiếu không đọc prospectus)
- Thị trường thiếu các tổ chức đánh giá độc lập BDS (khác với thị trường trái phiếu có rating agency)
- Chủ đầu tư thường ở thế đàm phán cao hơn: không sửa hợp đồng cá nhân