Thuế cho thuê bất động sản

3 min read

Key takeaway

Cá nhân cho thuê bất động sản tại Việt Nam chịu hai loại thuế: thuế TNCN và thuế GTGT; ngưỡng kê khai từ 100 triệu đồng doanh thu/năm theo Luật Thuế TNCN 2025 (hiệu lực 01/01/2026).

WHAT

Khi cá nhân cho thuê bất động sản (nhà, căn hộ, văn phòng, kho bãi…) và có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, phát sinh hai nghĩa vụ thuế:

  1. Thuế GTGT từ hoạt động cho thuê BĐS
  2. Thuế TNCN từ hoạt động cho thuê BĐS

Cả hai loại thuế này được tính trên tổng doanh thu (doanh thu khoán), không được khấu trừ chi phí theo phương pháp khoán.

WHY/HOW

Theo Luật Thuế TNCN 2025 (hiệu lực từ 01/01/2026):

  • Ngưỡng chịu thuế: doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm
  • Phương pháp tính: doanh thu × thuế suất khoán
  • Cá nhân cần kê khai và nộp thuế theo kỳ (tháng/quý/năm tùy quy định)

Lưu ý quan trọng: thuế TNCN từ cho thuê BĐS khác với thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS - cần tách biệt để tránh nhầm lẫn khi kê khai.

Đề xuất đang nghiên cứu (chưa áp dụng):

  • Thuế bất động sản thứ hai nhằm hạn chế đầu cơ
  • Thuế đất bỏ hoang để đưa đất vào sử dụng

Notes

  • 2026-01
    • Từ 01/01/2026: Luật Thuế TNCN 2025 thay thế luật cũ, có nhiều thay đổi về phương pháp khai và biểu thuế.
    • Cần phân biệt rõ: cho thuê (thu nhập thường xuyên) vs chuyển nhượng (lãi vốn một lần).
    • Ba nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng bởi chính sách thuế cho thuê 2026: (1) chủ nhà cho thuê trực tiếp, (2) người thuê rồi cho thuê lại - sublease (thuê, cải tạo nâng cấp, cho thuê lại giá cao hơn - phải nộp thuế trên phần chênh lệch), (3) người thuê cuối cùng.
    • Nhà đầu tư BĐS cho thuê cần tính thuế vào khi tính lợi suất cho thuê thực tế; bỏ qua thuế dễ định giá sai dòng tiền thực.
    • Hộ kinh doanh hoạt động cho thuê BĐS phải đăng ký và kê khai theo quy định mới; người có BĐS cho thuê cần rà soát lại nghĩa vụ thuế trước khi ký hợp đồng 2026.

Backlinks