Thu ngân sách từ đất đai

3 min read

Key takeaway

Thu ngân sách từ đất đai phụ thuộc nhiều vào các khoản “một lần” (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê đất lần đầu) nên không bền vững - khi dự án triển khai xong, nguồn thu biến mất; cần chuyển sang mô hình thu hàng năm để ổn định ngân sách dài hạn.

WHAT

Thu ngân sách từ đất bao gồm nhiều loại theo Luật Ngân sách 2015 (Điều 37):

  • Tiền sử dụng đất: nộp khi chuyển đổi mục đích (nông nghiệp → đất ở) hoặc giao đất có thu tiền.
  • Tiền thuê đất một lần: chủ đầu tư nộp toàn bộ cho thời hạn thuê (thường 50 năm) - được chuyển nhượng tài sản trên đất.
  • Tiền thuê đất hàng năm: trả định kỳ - không được chuyển nhượng (bản chất là đi thuê).
  • Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
  • Các khoản phạt vi phạm đất đai.

WHY/HOW

Việt Nam 2025: ba luật BĐS (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) thông qua năm 2024 khai thông hàng loạt dự án bị tắc pháp lý. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất để triển khai → thu ngân sách 6 tháng đầu 2025 đạt 243.644 tỷ đồng, vượt dự toán 18% - mức cao lịch sử.

Tuy nhiên, phần lớn là nguồn thu one-off: sau khi dự án khai thông và triển khai hết, các năm sau không còn nguồn thu này. Điều này tạo rủi ro lập kế hoạch ngân sách quá lạc quan và chi tiêu không bền vững.

Luật Ngân sách 2025 (hiệu lực 2026) thay đổi phân chia địa phương/trung ương để giảm bất bình đẳng vùng miền: địa phương nhận bổ sung cân đối = 80/20; không nhận = 85/15; Hà Nội (Luật Thủ đô) = 100%.

Notes

  • 2025-08

    • Việt Nam 2025: 7 tháng đầu năm thu gần 300.000 tỷ tiền sử dụng đất, vượt dự toán 18%.
    • So sánh: 6T/2025 = 243.644 tỷ vs cùng kỳ các năm trước thấp hơn rất nhiều (năm 2023 là đáy).
    • Bảng giá đất điều chỉnh sát thị trường hơn (Luật 2024) → tiền sử dụng đất nộp cao hơn → nguồn thu ngân sách tăng.
    • Rủi ro: giá đấu giá/đấu thầu đất cao → chi phí đầu vào BĐS cao → khó làm nhà ở giá phù hợp.
    • Giải pháp Nghị quyết 18: đất thương mại dịch vụ chuyển sang thu hàng năm để có nguồn thu bền vững.
    • Phó Thủ tướng 13/8/2025: thuế BĐS nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ - không đánh dự án sử dụng đất để phát triển.

  • 2024-01

    • Nguồn thu từ đất đai chiếm 7,8% thu nội địa năm 2013, tăng lên khoảng 16% giai đoạn 2018-2020, đạt 20% thu nội địa năm 2022
    • COVID-19 năm 2021 chỉ giảm nhẹ xuống 15%, sau đó phục hồi nhanh lên 20% năm 2022
    • Sự tăng trưởng mạnh của nguồn thu đất là lý do Quốc hội ưu tiên hoàn thiện phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi

Backlinks