Tô vẽ định giá tài sản phát hành trái phiếu

3 min read

Key takeaway

Định giá tài sản đảm bảo (đất, dự án) bị thổi phồng là thủ thuật phổ biến để hợp thức hóa quy mô phát hành trái phiếu; nhà đầu tư cần kiểm tra xem định giá có độc lập, sát thị trường không trước khi tin vào tỷ lệ tài sản đảm bảo/dư nợ.

WHAT

Tô vẽ định giá tài sản phát hành trái phiếu là hành vi chủ đầu tư hoặc bên phát hành thuê thẩm định giá theo hướng có lợi (hoặc tự áp giá) để phóng đại giá trị tài sản đảm bảo - thường là đất, dự án BĐS chưa phát triển - nhằm biện minh cho quy mô phát hành trái phiếu lớn. Kỹ thuật phổ biến: nhân diện tích lô đất với giá kỳ vọng sau khi phát triển (thay vì giá trị hiện tại), hoặc dùng phương pháp thặng dư với giả định lạc quan về doanh thu và chi phí dự án tương lai.

WHY/HOW

Vì phát hành trái phiếu không yêu cầu kiểm toán độc lập giá trị tài sản đảm bảo theo tiêu chuẩn ngặt như cho vay ngân hàng, bên phát hành có khoảng trống để thổi giá. Cơ chế: lập công ty con nhận quyền phát triển dự án, thuê thẩm định giá (tô vẽ) lô đất theo giá thị trường giả định sau khi đã phát triển, rồi dùng con số đó làm cơ sở phát hành trái phiếu. Dấu hiệu nhận biết: (1) dự án chưa có hoạt động thực tế nhưng định giá cao bất thường; (2) tài sản đảm bảo là quyền phát triển dự án (không phải sổ đỏ/GCNQSDĐ); (3) lãi suất trái phiếu cao hơn lãi suất ngân hàng 3-5% để bù rủi ro - ngầm thừa nhận tài sản đảm bảo kém chất lượng.

Notes

  • 2023-09
    • Case điển hình: dự án BĐS cách Hà Nội 150 km, 5 năm chưa triển khai → lập công ty con với quyền phát triển → tô vẽ định giá lô đất (nhân hecta với giá kỳ vọng) → phát hành 1.000 tỷ trái phiếu, lãi suất 11%/năm bán thứ cấp cho đại chúng; giá trị thực của tài sản đảm bảo gần như bằng 0 vì không có dòng tiền và pháp lý chưa hoàn chỉnh
  • BTN - Công ty BĐS - Phát hành trái phiếu