Key takeaway
Bất động sản là tài sản thực (có giá trị nội tại vật chất); cổ phiếu BDS hay condotel cam kết lãi suất là tài sản tài chính - hai loại có rủi ro và tiêu chí đánh giá hoàn toàn khác nhau.
WHAT
Tài sản thực (real assets) là tài sản có giá trị nội tại do bản chất vật chất: đất đai, nhà xưởng, bất động sản - có thể nhìn thấy, sờ được, tham gia sản xuất/kinh doanh. Tài sản tài chính (financial assets) nhận giá trị từ quyền hợp đồng hoặc quyền sở hữu: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ. Bất động sản có thể chuyển hóa thành tài sản tài chính qua chứng khoán hóa (MBS, CDO) - nền tảng của khủng hoảng 2008 tại Mỹ. Tại Việt Nam, condotel cam kết lãi suất cho thuê là tài sản tài chính; đất nền mua để bán lại cũng là đầu tư tài sản tài chính thực chất.
WHY/HOW
Phân biệt tài sản thực và tài sản tài chính quyết định tiêu chí đánh giá và rủi ro: đầu tư tài sản thực cần đánh giá giá trị nội tại (hạ tầng, khả năng sinh dòng tiền); đầu tư tài sản tài chính cần đánh giá lãi suất (chi phí đòn bẩy) và thanh khoản thị trường. Condotel và đầu cơ đất nền lướt sóng thực chất là đầu tư tài chính nên cần lãi suất thấp và thanh khoản tốt - thiếu hai yếu tố này, toàn bộ danh mục sụp đổ. Khi VNIndex tăng mạnh, nhà đầu tư chốt lời tài sản tài chính và chuyển sang tài sản thực (BDS) - giải thích tại sao VNIndex tăng một năm rồi BDS mới tăng theo.
Related
Notes
- 2023-01
- Video đặt câu hỏi thực tế: người bỏ 15 tỷ mua đất nông nghiệp để trú ẩn lạm phát có phải đầu tư tài sản thực không? (Đáp án: không vì không canh tác, không dòng tiền - thực chất là đầu cơ tài chính)
- Mô hình CDO tại Mỹ 2007: nợ thế chấp BDS 600+ tỷ USD gói thành chứng khoán - tài sản thực hóa thành tài sản tài chính; khi người mua nhà không trả được nợ, domino sụp toàn hệ thống