Key takeaway
Không phải tất cả phân khúc BĐS đều tạo giá trị như nhau - nhà ở bình dân/trung cấp và BĐS khu công nghiệp tạo giá trị thực; đất nền vùng xa và BĐS cao cấp đầu cơ tạo ít giá trị.
WHAT
Các phân khúc BĐS có mức độ tạo giá trị gia tăng khác nhau: (1) Nhà ở bình dân/trung cấp - đáp ứng nhu cầu thực, tạo giá trị xã hội; (2) BĐS thương mại hoạt động thực (trung tâm thương mại, mặt bằng kinh doanh thực); (3) BĐS khu công nghiệp - hỗ trợ sản xuất và thu hút FDI; (4) Đất nền vùng xa và BĐS cao cấp đầu cơ - chủ yếu là công cụ tài chính, ít giá trị thực.
WHY/HOW
Giá trị gia tăng được tạo ra khi tài sản được sử dụng thực sự (ở, kinh doanh, sản xuất) thay vì chỉ mua đi bán lại. Biên lợi nhuận BĐS cao (25-30%) thu hút nguồn lực rời bỏ sản xuất/dịch vụ (biên 5%), làm méo cấu trúc kinh tế. Chính sách sẽ dần hướng vốn vào phân khúc tạo giá trị thật.
Related
Notes
-
2023-06
- Biên lãi gộp BĐS cao cấp (Novaland, Vinhomes) có xu hướng giảm mạnh Q1/2023; BĐS khu công nghiệp và thương mại (Vincom Retail) duy trì biên tốt
- Nhu cầu BĐS du lịch nghỉ dưỡng giảm đến 98% so với đỉnh
- Condotel: về bản chất là giao dịch tài chính, không phải sở hữu tài sản thực
- Cho vay mua BĐS 18-24 tháng = cho vay đầu cơ lướt sóng, không phải đầu tư dài hạn
-
2022-03
- Biệt thự tăng 3-4 lần giai đoạn 2020-2022 nhưng ít giao dịch thực do khan hiếm nguồn cung
- Condotel/resort: vướng pháp lý + Covid + cam kết lợi nhuận không thực hiện được → toi cả
- Đất nền vùng xa (cách TT 60-80km không có hạ tầng rõ ràng): sốt đầu cơ ngắn hạn, dễ kẹt
- Đất Việt Nam rộng - đất vùng xa không khan hiếm thực sự, không có lý do tăng dài hạn nếu thiếu hạ tầng