Người mua trả trước BĐS

2 min read

Key takeaway

Khoản mục ‘người mua trả tiền trước’ trong bảng cân đối kế toán là proxy đo tốc độ bán hàng BĐS - giảm liên tục là tín hiệu cầu yếu trước khi doanh thu ghi nhận.

WHAT

Khoản mục ‘người mua trả tiền trước’ (ngắn hạn và dài hạn) trong nợ phải trả của BCTC doanh nghiệp BĐS phản ánh tổng tiền khách hàng đã đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ cho các dự án chưa bàn giao. Đây là chỉ báo sớm (leading indicator) về sức mua thị trường và khả năng ghi nhận doanh thu tương lai.

WHY/HOW

Khi khách hàng giảm đặt cọc, khoản mục này co lại qua từng quý - phản ánh nhu cầu thực suy yếu hoặc lòng tin giảm trước khi doanh thu/lợi nhuận công bố phản ánh. Ngược lại, người mua trả trước tăng = phễu doanh thu tương lai đầy. Cần đọc kèm với kiểm tra ‘công ty sân sau’ vì dòng tiền nội bộ có thể làm méo số liệu này.

Notes

  • 2023-12

    • NDN (Monarchy Đà Nẵng, 2019): người mua trả trước ~1.390 tỷ VND, chiếm 63.59% tổng nguồn vốn - phần lớn từ khách đặt cọc theo tiến độ xây dựng chưa bàn giao

  • 2023-07

    • Toàn ngành BĐS niêm yết: người mua trả trước đi ngang 2 quý rồi giảm mạnh từ Q3/2022, phản ánh thị trường đóng băng
    • Phát Đạt (Q2/2023): người mua trả trước ngắn hạn giảm so với Q1, dù Q2 bàn giao dự án - cho thấy dự án mới bán rất chậm
    • Nam Long (Q2/2023): người mua trả trước giảm từ 3.600 tỷ xuống còn ~3.300 tỷ

  • 2021-10

    • VHM: khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm từ 26.900 tỷ (đầu năm) xuống 15.800 tỷ (30/9/2021), tương ứng doanh thu Q3 được ghi nhận lớn
    • DIG: người mua trả tiền trước khoảng 2.033 tỷ cho ~7 dự án, ít thay đổi so với đầu năm - phản ánh tiến độ bàn giao chậm

Backlinks