Kênh dẫn vốn bất động sản

3 min read

Key takeaway

Doanh nghiệp BĐS có 4 kênh dẫn vốn chính: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, FDI và cổ phiếu niêm yết - khi tín dụng bị siết, các kênh còn lại phải gánh thêm áp lực.

WHAT

Nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS gồm: (1) vay ngân hàng thương mại - kênh truyền thống, bị giới hạn bởi room tín dụng và hệ số rủi ro; (2) phát hành trái phiếu doanh nghiệp - kênh tăng trưởng mạnh 2018-2021, bị siết sau sự kiện ND153; (3) vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào dự án BĐS; (4) phát hành cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Mỗi kênh có chu kỳ khả dụng và chi phí vốn khác nhau.

WHY/HOW

Khi một kênh bị siết đột ngột (như tín dụng NH năm 2022 hoặc TPDN sau ND153), áp lực chuyển sang kênh khác - nhưng không kênh nào có thể thay thế ngay lập tức. Doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ, chất lượng tài sản thấp, khó tiếp cận FDI và thị trường vốn - nên dễ rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Dư nợ TPDN/GDP Việt Nam dưới 20% - thấp hơn Malaysia, Thái Lan - cho thấy còn dư địa phát triển TPDN khi có khung pháp lý lành mạnh.

Một cách khác để doanh nghiệp BĐS giảm phụ thuộc vào các kênh vốn vay là giữ lại lợi nhuận (không chia cổ tức bằng tiền hay cổ phiếu): lợi nhuận sau thuế tích lũy làm tăng vốn chủ sở hữu, qua đó kéo hệ số nợ/vốn chủ về mức thấp/ổn định dù số dư nợ vay tuyệt đối (ví dụ trái phiếu) vẫn tăng. Đây tạo dư địa để doanh nghiệp tiếp tục huy động thêm vốn vay (trái phiếu, tín dụng ngân hàng) mà cấu trúc tài chính không trở nên rủi ro hơn.

Notes

  • 2022-09

    • 4 kênh dẫn vốn BĐS theo Thống đốc NHNN: tín dụng ngân hàng, TPDN, FDI, cổ phiếu niêm yết.
    • Dư nợ TPDN/GDP Việt Nam dưới 20% - Malaysia và Thái Lan cao hơn nhiều - còn dư địa nhưng cần khung pháp lý tốt.
    • Giai đoạn 2022-2024: cả 3 kênh phi FDI đều khó - tín dụng bị room, TPDN ND153 chưa sửa, cổ phiếu BĐS giảm do lãi suất tăng.
    • Doanh nghiệp BĐS niêm yết (trừ Vinhomes, Vincom): nợ phải trả/tổng tài sản >60%, xu hướng tăng.

  • 2020-10

    • BCTC Vinhomes Q3/2020: tỷ trọng lợi nhuận sau thuế trong vốn chủ sở hữu liên tục tăng qua các kỳ; Vinhomes không chia cổ tức bằng cổ phiếu hay tiền mặt dù lãi rất lớn (lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lũy kế 16.300 tỷ), giúp hệ số nợ/vốn chủ duy trì ở mức thấp
    • Đồng thời, vay nợ dài hạn bằng trái phiếu tăng mạnh từ 2.700 tỷ (đầu năm) lên 13.800 tỷ (Q3/2020), trong đó 5.500 tỷ đến hạn thanh toán tháng 12/2020 - nguồn trả nợ dự kiến lấy từ dòng tiền hơn 15.000 tỷ hiện có (từ hoạt động tài chính và kinh doanh bàn giao căn hộ/dự án)

Backlinks