fin·notes← fin·eco

Chuyển nhượng hợp đồng nhà hình thành trong tương lai

3 min read

Key takeaway

Người mua nhà hình thành trong tương lai hiện được quyền bán lại hợp đồng cho người khác trước khi nhận bàn giao hoặc cấp sổ; đây là kênh thoát vị thế cho người mua thật nhưng cũng là kênh lướt sóng.

WHAT

Là việc người đã ký hợp đồng mua bán và đang đóng tiền theo tiến độ chuyển quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho người mua mới, trong giai đoạn từ khi ký đến lúc bàn giao nhà hoặc cấp giấy chứng nhận. Khác với giao dịch thị trường thứ cấp là nhà đã bàn giao hoặc đã có sổ.

WHY/HOW

Quyền chuyển nhượng dựa trên Bộ luật Dân sự 2015: điều 105 coi tài sản gồm cả tài sản hình thành trong tương lai, điều 192 là quyền định đoạt của chủ sở hữu, nên hạn chế phải sửa nhiều luật chứ không chỉ Luật Kinh doanh bất động sản. Lợi ích: người mua thật mất khả năng tài chính có thể thoát hợp đồng, thu hồi vốn hoặc lỗ một phần thay vì vi phạm hợp đồng và mất toàn bộ tiền đã đóng. Hệ quả nếu cấm:

  1. Thanh khoản thị trường sơ cấp giảm
  2. Dòng tiền chủ đầu tư yếu đi, chi phí vốn và tồn kho tăng
  3. Chủ đầu tư ngừng mở dự án mới, nguồn cung giảm, giá bị đẩy lên
  4. Phát sinh thị trường ngầm qua giấy viết tay, vi bằng
  • Cũng cần lưu ý nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa có sổ, nếu cấm thì các căn này không chuyển nhượng được.

Notes

  • 2026-11
    • Quốc hội thảo luận sáng 30/10/2026 khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản; một đại biểu đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để chống đầu cơ, mua bán suất, chuyển nhượng nhiều tầng nấc
    • Luật hiện hành cho chủ đầu tư thu tối đa 30% giá hợp đồng, phần còn lại đóng theo tiến độ
    • Ví dụ căn hộ 4 tỷ đã đóng 1,2 tỷ: nếu mất thu nhập, hiện có thể bán lại hợp đồng (có thể lỗ một phần hoặc lãi), nếu cấm thì phải tiếp tục đóng hoặc mất số tiền đã đóng
    • Nhiều ý kiến cho rằng đề xuất đánh đồng người mua ở thực, nhà đầu tư dài hạn và đầu cơ

Backlinks