Cho vay đặt cọc BĐS

3 min read

Key takeaway

Cho vay để thanh toán tiền đặt cọc/booking dự án BĐS chưa đủ điều kiện mở bán là vi phạm Luật KDBĐS 2023 và tạo rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả ngân hàng lẫn người mua - hợp đồng có thể bị tòa tuyên vô hiệu.

WHAT

“Cho vay đặt cọc BĐS” là hành vi ngân hàng thương mại giải ngân cho khách hàng để thanh toán tiền booking/đặt chỗ mua bất động sản thông qua “văn bản thỏa thuận” với môi giới/đơn vị tư vấn - dự án thực tế chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo luật. Thường là các khoản vay ngắn hạn 18-36 tháng.

WHY/HOW

Cơ chế rủi ro: (1) Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện → dùng công ty con/môi giới nhận booking → thu tiền sớm để triển khai dự án; (2) Ngân hàng cho vay → giải ngân tiền cho bên thứ ba (môi giới) → tiền đã đi vào dự án; (3) Nếu dự án chậm/không hình thành → tòa tuyên HĐ vô hiệu → ngân hàng phải trả lại gốc + lãi nhưng không thu hồi được từ chủ đầu tư → nợ xấu. Đây là vi phạm Luật Kinh doanh BĐS 2023 (hiệu lực 01/05/2024). NHNN Khu vực 2 ra Công văn 5553 ngày 20/10/2025 yêu cầu tạm dừng hình thức này.

Notes

  • 2025-10

    • Phân biệt quan trọng: “văn bản thỏa thuận/booking” (chưa đủ điều kiện, vi phạm luật) ≠ “hợp đồng mua bán” (đủ điều kiện pháp lý + bảo lãnh ngân hàng từ ngày ký).
    • Công văn 5553/KV2TRA: chỉ dừng với văn bản thỏa thuận; dự án đủ điều kiện mở bán vẫn cho vay bình thường.
    • Điều kiện ký HĐ mua bán (đủ pháp lý): ngân hàng bảo lãnh cùng thời điểm ký → bảo vệ người mua.
    • Ba yêu cầu NHNN: (1) tạm dừng ngay; (2) xử lý khoản vay hiện hữu; (3) nếu tiếp tục phải phong tỏa toàn bộ tiền cọc.
    • Vụ VBBank - Nova World Phan Thiết: giải ngân 3,65 tỷ đồng (lãi suất 11,5%, kỳ hạn 36 tháng, 2020) thẳng vào tài khoản Novar; tòa tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng + thế chấp ngày 30/5/2025.
    • Nguyên tắc cốt lõi: tài sản chưa hình thành - hợp đồng cho vay mua tài sản đó bị tuyên vô hiệu, ngân hàng mất cơ sở thu hồi nợ.

  • Case Nova World Phan Thiết (2025): VBBank giải ngân 3,65 tỷ đồng cho khách vay để đặt cọc biệt thự qua Novar (công ty con Novaland); lãi suất 11,5%/năm, thời hạn 36 tháng; tòa tuyên vô hiệu cả hợp đồng tín dụng lẫn hợp đồng thế chấp - đây là án lệ điển hình xác nhận hướng xử lý của tòa án.

  • Ngân hàng giải ngân thẳng vào tài khoản công ty môi giới (không phải chủ đầu tư); khi tòa tuyên vô hiệu, ngân hàng phải trả lại gốc + lãi nhưng không thu hồi được từ chủ đầu tư - tạo nợ xấu trực tiếp.

Backlinks