Key takeaway
Khi lãi suất thả nổi (11-14%) vượt xa lợi suất cho thuê (~3%), nhà đầu tư dùng đòn bẩy chịu lỗ dòng tiền âm hàng năm - tín hiệu cảnh báo rủi ro của chu kỳ BĐS.
WHAT
Chênh lệch giữa lãi suất vay thực tế (sau ân hạn) và tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị bất động sản. Nếu chênh lệch dương (lãi vay > yield thuê), nhà đầu tư phải bù lỗ dòng tiền hàng tháng từ thu nhập khác.
WHY/HOW
Công thức: chênh lệch = lãi suất thả nổi - (giá thuê/năm / giá mua). Với lãi vay 13%, yield thuê 3%, vay 70% - nhà đầu tư chịu khoảng 10%/năm trên phần vay. Ví dụ: vay 3 tỷ - mỗi năm lỗ dòng tiền ~300 triệu. Khi nguồn cung tăng, giá thuê giảm thêm, chênh lệch càng rộng. Giai đoạn 2026 đây là rủi ro hệ thống với phân khúc cao cấp.
Related
Notes
Chỉ số này là nền tảng của đầu tư BĐS dựa trên dòng tiền (cash-flow based investing) - ngược với đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá vốn (capital gain speculation).