fin·notes← fin·eco

Cải tạo chung cư cũ

5 min read

Key takeaway

Luật Nhà ở 2023 định nghĩa chung cư xây TRƯỚC năm 1994 là “chung cư cũ” (không có khái niệm “chung cư mới”); NĐ 98/2024 phân loại rõ hai trường hợp bắt buộc di dời: di dời khẩn cấp (cháy nổ, thiên tai) và di dời có bồi thường tái định cư theo hệ số K (thường 1,5-2 lần diện tích sổ đỏ cũ) khi kết cấu nguy hiểm, PCCC không đạt, nền móng xuống cấp.

WHAT

Chung cư cũ (tập thể xây dựng từ 40-50 năm trước) tại Hà Nội và các đô thị lớn đang xuống cấp nghiêm trọng. NĐ 98/2024 quy định chi tiết quy trình di dời, cải tạo và xây dựng lại, bảo vệ quyền lợi cư dân.

Luật Nhà ở 2023 định nghĩa mốc thời gian: chung cư/tập thể xây dựng TRƯỚC năm 1994 gọi là “chung cư cũ” (Hà Nội quen gọi “nhà tập thể cũ”; TP.HCM có chung cư xây từ thập niên 1970-1980); luật chỉ định nghĩa “chung cư cũ”, không có khái niệm “chung cư mới”.

WHY/HOW

NĐ 98/2024 xác định 2 nhóm di dời: (1) Di dời khẩn cấp - khi công trình bị hư hỏng do cháy nổ hoặc thiên tai/thảm họa; (2) Di dời theo phương án bồi thường tái định cư - khi kết cấu chịu lực xuất hiện tình trạng nguy hiểm, hệ thống PCCC/cấp thoát nước không đạt tiêu chuẩn, hoặc móng-cột-tường-dầm-sàn không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Người dân không mất căn hộ khi di dời; quyền lợi được bảo đảm qua phương án bồi thường tái định cư trong nghị định.

Cơ chế bồi thường tái định cư dùng hệ số K (do nhà nước và chủ đầu tư thỏa thuận theo từng dự án, thường 1,5-2 lần hoặc hơn): diện tích căn hộ mới = diện tích sổ đỏ cũ nhân hệ số K (ví dụ căn 30-35m2 với K=2 sẽ được nhận căn mới 60-70m2). Lý do cải tạo chung cư cũ thường chậm: để đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, dự án phải nâng số tầng xây mới cao hơn nhiều so với công trình cũ - việc này phá vỡ định hướng quy hoạch giãn dân khỏi khu trung tâm, nếu chỉ xây lại đúng số tầng cũ thì không chủ đầu tư nào tham gia.

Notes

  • 2026-07

    • Luật Nhà ở 2023 định nghĩa mốc 1994: chung cư/tập thể xây TRƯỚC năm 1994 gọi là “chung cư cũ” (Hà Nội quen gọi “nhà tập thể cũ”; TP.HCM có chung cư xây từ thập niên 1970-1980); luật chỉ định nghĩa “chung cư cũ”, không có khái niệm “chung cư mới”
    • Cơ chế bồi thường tái định cư dùng hệ số K (thường 1,5-2 lần hoặc hơn, tùy dự án): ví dụ căn hộ cũ có sổ đỏ 30-35m2, hệ số K=2 thì căn mới nhận được 60-70m2
    • Lý do cải tạo chung cư cũ chậm: để đảm bảo lợi nhuận, chủ đầu tư cần nâng số tầng xây mới cao hơn công trình cũ, việc này phá vỡ định hướng quy hoạch giãn dân khỏi khu trung tâm
    • Nghị quyết Trung ương số 21 (28/7/2026) áp dụng nguyên tắc không hồi tố với các trường hợp đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lâu dài

  • 2024-07

    • NĐ 98/2024 có hiệu lực từ 01/08/2024, quy định chi tiết cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư
    • Di dời khẩn cấp: hư hỏng do cháy nổ hoặc thiên tai/thảm họa
    • Di dời có bồi thường tái định cư:
      1. kết cấu chịu lực nguy hiểm
      2. PCCC/cấp thoát nước không đạt chuẩn
      3. móng-cột-tường-dầm-sàn không đáp ứng yêu cầu sử dụng
    • Người dân không mất căn hộ khi bị yêu cầu di dời; quyền lợi bảo đảm qua phương án bồi thường

  • 2023-11

    • Luật Nhà ở 2023 (thông qua 28/11/2023): lần đầu quy định rõ và đầy đủ quy trình cải tạo/xây dựng lại chung cư cũ - trước đây thiếu khung pháp lý nên chủ đầu tư vướng mắc nghiêm trọng
    • Trước đây: nhiều chung cư xuống cấp nguy hiểm nhưng không thể cưỡng chế di dời do thiếu quy định pháp luật cụ thể
    • Điểm mới quan trọng: quy định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ
    • Thực tế Hà Nội: có chung cư cũ nghiêng hẳn (gần BV Bạch Mai, đường Giải Phóng) nhưng vẫn còn người ở do không có nơi khác đi

Backlinks