Biên lãi gộp BĐS

3 min read

Key takeaway

Biên lãi gộp doanh nghiệp BĐS biến động mạnh theo từng quý tùy loại sản phẩm bàn giao (bán lẻ từng căn vs bán buôn lô lớn/tòa nhà) - cần phân tích cơ cấu doanh thu, không chỉ nhìn con số tổng.

WHAT

Tỷ lệ lãi gộp = lãi gộp / doanh thu. Với doanh nghiệp BĐS, biên này thường 30-40% nhưng có thể biến động mạnh: bán buôn (block sale, bán lô lớn cho nhà đầu tư tổ chức) thường có biên thấp hơn bán lẻ; bán buôn dự án premium lại có thể có biên rất cao do chi phí đất thấp.

WHY/HOW

Phân tích biên lãi gộp bất thường cần truy nguồn: (1) cơ cấu sản phẩm bàn giao (nhà ở thương mại, shophouse, biệt thự, căn hộ); (2) tỷ trọng bán buôn vs bán lẻ; (3) chi phí đất gốc của dự án; (4) thời điểm mua đất (sớm = giá đất thấp = biên cao hơn). Biên cao bất thường cần kiểm tra tính bền vững cho các quý tiếp theo.

Notes

  • 2026-03

    • NLG Q4-2025: biên LN gộp chỉ 17,8% - thấp nhất 9 quý, trong khi Q3-2025 đạt 44,1%; nguyên nhân cơ cấu sản phẩm bàn giao Q4 thiên về phân khúc vừa túi tiền (1,5-3 tỷ/căn) với giá vốn tương đối cao hơn
    • Biên gộp trung bình các quý của NLG dao động 17,8-51%: rủi ro dự phóng rất lớn nếu không biết cơ cấu sản phẩm bàn giao từng quý - cần theo dõi Q1-2026 để xác định có phục hồi về >35% không
    • So sánh cùng kỳ: Q4-2024 biên 42,6% vs Q4-2025 chỉ 17,8% dù doanh thu Q4-2025 (4.418 tỷ) thấp hơn Q4-2024 (6.369 tỷ) - phân khúc sản phẩm quyết định biên, không phải quy mô doanh thu
    • KDH Q4/2025: biên LN gộp 71% (từ 44% Q4/2024) nhờ bàn giao Gladia thấp tầng (biệt thự, nhà phố) - phân khúc thấp tầng cao cấp TP.HCM có biên gộp cao nhất trong các loại sản phẩm BĐS
    • KDH Q2-Q3/2025: biên LN ròng 9.7-13.2% - phản ánh giai đoạn không bàn giao lớn (chi phí cố định vẫn chạy); biên LN ròng cả năm 22.5% thấp hơn nhiều so với biên gộp ~59% cho thấy chi phí tài chính và quản lý đáng kể
    • Xu hướng nén biên: biên LN ròng giảm từ 37.9% (2022) → 22.5% (2025) dù doanh thu tăng mạnh - chi phí đất và xây dựng tăng nhanh hơn giá bán; biên gộp 2026F dự phóng phân kỳ mạnh (SSI 55% vs MBS 68% vs Vietcap 70%) tùy giả định cơ cấu sản phẩm bàn giao
    • Bài học: cần tách biên LN theo loại sản phẩm (thấp tầng cao cấp ~70% vs căn hộ trung cấp ~40-50%) và theo quý bàn giao để dự phóng chính xác

  • 2021-10

    • VHM Q3/2021: biên lãi gộp tăng đột biến từ ~34% (Q3/2020) lên 65% - do bàn giao 3 dự án lớn và doanh thu bán buôn chiếm tỷ trọng lớn trong bối cảnh COVID làm bán lẻ khó khăn
    • Biên thông thường của VHM khoảng 34-40%; 65% là bất thường, cần theo dõi các quý tiếp theo

Backlinks