fin·notes← fin·eco

WEBINAR REFI 05 BẤT ĐỘNG SẢN SAU 9 THÁNG LÃI SUẤT CAO - BẮT ĐÁY HAY BẮT DAO RƠI?

6 min read

Tóm tắt

Webinar REFI 05 của anh Tô Anh Hùng (khoảng 97 phút) cập nhật vĩ mô và thị trường bất động sản sau 9 tháng lãi suất cao, với câu hỏi trung tâm là bắt đáy hay bắt dao rơi. Về vĩ mô: Fed tăng lãi suất 0,25 điểm phần trăm với 12 phiếu thuận và dự kiến tăng thêm một lần nữa trong năm 2026, giá dầu vượt 100 USD/thùng, lợi suất trái phiếu toàn cầu tăng. Tại Việt Nam, IMF nâng dự báo GDP 2026 lên 8,2%, PMI sản xuất 53,3 điểm, FDI thực hiện 8 tháng 17,25 tỷ USD, CPI bình quân 8 tháng 4,45% sát trần 4,5% do giá xăng dầu đẩy chi phí. Quan điểm của diễn giả là lãi suất trong nước chưa có cơ sở hạ nhiệt trong ít nhất 3 tháng tới vì chênh lệch tín dụng - tiền gửi còn lớn. Về thị trường quý 2/2026: nguồn cung mạnh (59.000 sản phẩm đủ điều kiện bán, gần 694.000 sản phẩm đang xây dựng), giao dịch giảm 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ, tồn kho chung cư tăng 6 lần lên 12.000 sản phẩm, giá gần như đi ngang. Dự báo chu kỳ: Hà Nội vào suy thoái từ quý 4/2026 đến hết 2027, TP.HCM và Đà Nẵng vào suy thoái năm 2027. Khuyến nghị: người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn có thể nghiên cứu giải ngân ở pha suy thoái nhưng phải định giá kỹ; lướt sóng ngắn hạn chưa phù hợp; thổ cư Hà Nội nên chờ quy hoạch chi tiết 1/500.

Outline / Ý chính

  • Vĩ mô thế giới: Fed tăng 0,25 điểm phần trăm (12/12 phiếu thuận), thông điệp lãi suất cao lâu hơn, ECB đã tăng trước, giá dầu trên 100 USD/thùng do xung đột Iran, lợi suất trái phiếu toàn cầu tăng, Việt Nam lần đầu sau 13 năm tính phát hành trái phiếu USD khoảng 1 tỷ USD
  • Tác động tới Việt Nam: lợi suất Mỹ và USD mạnh gây áp lực tỷ giá, dư địa hạ lãi suất nội địa thu hẹp, chi phí huy động vốn ngoại cao hơn
  • Vĩ mô Việt Nam tháng 8: IIP tăng 14,41%, PMI 53,3, FDI thực hiện 8 tháng 17,25 tỷ USD, IMF nâng dự báo GDP 2026 lên 8,2%, CPI bình quân 8 tháng 4,45% (trần 4,5%), lạm phát chủ yếu do nhóm giao thông
  • Lãi suất: chênh lệch tín dụng - tiền gửi lớn, NHNN bơm khoảng 200.000 tỷ trên thị trường 2, tiền gửi Kho bạc Nhà nước là nguồn quan trọng, quan điểm lãi suất chưa hạ nhiệt trong 3 tháng tới
  • Cảnh báo lướt sóng: mô hình cọc căn cắt sâu rồi tìm khách bán lại hiệu quả hồi tháng 8-9/2025 nhưng nay rủi ro cao
  • Pháp lý: năm 2026 sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; đã thông qua Luật Phát triển đô thị (tập trung TP.HCM) và Luật Thủ đô; Việt Nam sắp có 9 thành phố trực thuộc trung ương
  • Số liệu quý 2/2026 toàn quốc: nguồn cung 59.000 sản phẩm đủ điều kiện bán, tổng sản phẩm đang xây dựng 694.351 (căn hộ 369.000, nhà riêng lẻ 325.000, đất nền 158.000), giao dịch giảm 28,49% so với quý trước và 36,31% so với cùng kỳ, đất nền giảm khoảng 40%
  • Tồn kho chung cư tăng từ khoảng 2.000 (quý 4/2024) lên 12.000 sản phẩm; giá đi ngang 6 tháng; tín dụng khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng không tính vào room, FDI đăng ký vào kinh doanh bất động sản 7 tháng 5,65 tỷ USD
  • Môi giới nghỉ việc hàng loạt, thị trường thứ cấp Hà Nội đặc biệt thổ cư gần như mất thanh khoản do lãi suất cao và vướng quy hoạch
  • Hà Nội: giải ngân đầu tư công 8 tháng đạt 64,8% kế hoạch, FDI 7 tháng 3,6 tỷ USD, căn hộ H1 khoảng 16.600 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ quý 2 khoảng 38%, lợi suất cho thuê chung cư 2,32%, nhà thấp tầng hấp thụ 20%
  • Dự phóng CBI cho Hà Nội: chung cư nguồn cung 39.000/42.000/45.000 (2026/2027/2028), giá thứ cấp không vượt 70 triệu/m2, giá sơ cấp không vượt 90 triệu/m2
  • Quan điểm chu kỳ: Hà Nội suy thoái từ quý 4/2026 đến hết 2027; thị trường người mua có lợi thế đàm phán; mua ở và đầu tư dài hạn nghiên cứu giải ngân ở pha suy thoái, lướt sóng chờ pha phục hồi và tăng trưởng
  • Nhà ở xã hội Hà Nội nguồn cung lớn, vị trí tốt dọc tuyến metro, cạnh tranh trực tiếp phân khúc trung bình; nhà ở cho thuê chưa có khung pháp lý
  • Khu vực phía Đông Hà Nội (Ocean Park 2, 3) nguồn cung rất lớn, thứ cấp khó; Vin Cổ Loa giảm sâu; không nên thoát hàng ở đáy
  • Đà Nẵng: giải ngân đầu tư công 54,09%, FDI 7 tháng 426 triệu USD, khách du lịch 7 tháng 12 triệu lượt, nguồn cung căn hộ 6 tháng bằng cả năm 2025, hấp thụ khoảng 30%, nhà thấp tầng hấp thụ 35%; pha suy thoái dự kiến 2027; khu sát biển Mỹ Khê giữ giá tốt
  • TP.HCM: giải ngân đầu tư công chậm (năm 2025 chỉ 65%), vành đai 3 chậm tiến độ nên dự phòng 8-10 năm trong mô hình tài chính, FDI đăng ký 7 tháng 10 tỷ USD (TP.HCM mới gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung căn hộ 6 tháng chỉ hơn 2.000, hấp thụ 32%, lợi suất cho thuê 3,3%, vào suy thoái năm 2027
  • Hướng đầu tư TP.HCM: quy hoạch tầm nhìn 100 năm lấy sân bay Long Thành làm hạt nhân, hai tuyến metro Thủ Thiêm - Long Thành và metro số 1 nối dài, hướng Đông (Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An) và Long Thành
  • Chỉ báo nhận diện chuyển từ suy thoái sang phục hồi: xu hướng lãi suất, lợi suất cho thuê quay đầu tăng bền vững khoảng hai quý, nguồn cung thực tế so với dự phóng

Khái niệm trích xuất

Backlinks