BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 1-2026 - GIẢI NGÂN HAY TIẾP TỤC CHỜ ĐỢI? WEBINAR ĐỘC QUYỀN

4 min read

Tóm tắt

Webinar độc quyền cập nhật quý của REFI về thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2026, đặt câu hỏi trung tâm: nên giải ngân (mua vào) hay tiếp tục chờ đợi. Diễn giả đi từ vĩ mô thế giới (giá dầu cao ~105 USD/thùng, lạm phát toàn cầu, định hướng ít can thiệp của tân Chủ tịch Fed Kevin Warsh, dự báo Goldman Sachs Fed hạ lãi suất tháng 12/2026) xuống vĩ mô Việt Nam (CPI tháng 3 tăng 4,65% cao nhất 5 năm, chính sách tiền tệ hết dư địa, đầu tư công tắc nghẽn chỉ giải ngân 14,5% sau 4 tháng). Trọng tâm là dự thảo sửa đổi Thông tư 22 thay tỷ lệ LDR bằng tỷ lệ CDR khắt khe hơn, tách bạch nguồn vốn thị trường 1 và 2, hướng chuẩn Basel III, có thể siết tín dụng và đẩy lãi suất cho vay bất động sản khó hạ. Kết luận: thị trường vẫn khó khăn, giao dịch giảm 20-30%, tồn kho tăng mạnh, đã có cắt lỗ thật 500 triệu đến 1 tỷ vào giá hợp đồng; đây là thị trường của người mua nên ai có năng lực định giá tốt có thể giải ngân ở bất kỳ thời điểm nào, không cần chờ đáy.

Outline / Ý chính

  • Vĩ mô thế giới: giá dầu Brent ~105 USD/thùng do xung đột Trung Đông, kịch bản Goldman Sachs giảm dần về ~90 USD năm 2028 nhưng khó về mức 60 USD; CPI Mỹ/EU/Trung Quốc đều chịu áp lực.
  • Tân Chủ tịch Fed Kevin Warsh (phê chuẩn 13/5): bốn thay đổi tầm nhìn (ít can thiệp thị trường, ít phát tín hiệu, quyết định linh hoạt theo ngày họp, ít phụ thuộc CPI/PCE); lưu ý Warsh chỉ giữ 1/12 phiếu. Goldman Sachs kỳ vọng Fed hạ lãi suất tháng 12/2026 và tháng 5/2027.
  • Vĩ mô Việt Nam: GDP quý 1 đạt 7,83% (dưới kỳ vọng); CPI tháng 3 tăng 4,65% so cùng kỳ - cao nhất 5 năm do giá năng lượng đảo chiều; cần theo dõi chỉ số MoM thay vì YoY vì nền 2025 thấp.
  • Chính sách tiền tệ hết dư địa nới lỏng (LDR đã chạm trần, lãi suất huy động khó giảm), tỷ giá tạo áp lực; động lực còn lại dồn về chính sách tài khóa và đầu tư công nhưng 4 tháng mới giải ngân 14,5%, vòng lặp bất lợi giữa trái phiếu chính phủ và đầu tư công do vướng giải phóng mặt bằng và biến động giá vật liệu 20-30%.
  • Dự thảo sửa đổi Thông tư 22 (24/4/2026): thay tỷ lệ LDR bằng tỷ lệ CDR (tín dụng trên tiền gửi, trần 85%), tách bạch nguồn vốn thị trường 1 và 2, giới hạn 20% tiền gửi kho bạc, hướng chuẩn Basel III/NSFR; ước tính Bloomberg nhiều ngân hàng sẽ vượt trần, buộc tăng huy động, tăng vốn hoặc siết tín dụng.
  • Tác động: nhà đầu tư bất động sản cá nhân chỉ có vốn tự có và vốn vay ngân hàng nên mọi thay đổi quy định ngân hàng nhà nước đều tác động trực tiếp; cho vay bất động sản là tài sản dài hạn hệ số rủi ro cao nên lãi suất cho vay khó hạ, thị trường bước vào chu kỳ thanh lọc khắc nghiệt hơn.
  • Tín dụng và dòng vốn: tín dụng vẫn chảy mạnh vào bất động sản, chủ đầu tư tăng 85% YoY, cá nhân vay quyền sử dụng đất tăng ~49% YoY; FDI bất động sản chậm lại (~1,3 tỷ USD), trái phiếu bất động sản chiếm 61% phát hành quý 1 cao hơn cả ngân hàng.
  • Thanh khoản và giá: nguồn cung dồi dào (tồn kho chung cư tăng 448% YoY lên ~10.000 căn), giao dịch giảm 20-30%, giá sơ cấp gần như đi ngang nhưng thứ cấp cắt lỗ thật 500 triệu đến 1 tỷ vào giá hợp đồng; tỷ lệ hấp thụ sơ cấp thấp (Hà Nội 40%, Đà Nẵng 26%, TP.HCM 35%).
  • Chu kỳ ba thành phố: Hà Nội dự kiến vào suy thoái quý 4/2026 (giải ngân đầu tư công tích cực 27,1%); Đà Nẵng và TP.HCM dự kiến chuyển sang bùng nổ nguồn cung quý 3/2026 (giải ngân thấp 12,67% và 11,63%). Kết luận: đây là thị trường của người mua, ai có năng lực định giá tốt thì giải ngân được ở mọi thời điểm, không bắt buộc chờ đáy.

Khái niệm trích xuất

Backlinks