THỊ TRƯỜNG CỦA NGƯỜI MUA, HÀNH ĐỘNG THẾ NÀO - REFI FORUM 2026 - KEYNOTE 3

4 min read

Tóm tắt

Bài keynote tại REFI Forum 2026 trình bày kịch bản thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 dưới ba mức: khó khăn, trung lập, tích cực. Diễn giả lập luận rằng các cú sốc vĩ mô (căng thẳng địa chính trị làm giá dầu tăng vọt, áp lực lạm phát, lãi suất khó hạ) đang đẩy kịch bản thị trường từ tích cực dịch chuyển sang khó khăn/trung lập. Tuy nhiên điểm nhấn quan trọng là khi thị trường khó khăn, nó chuyển thành “thị trường của người mua” (buyer market) - quyền đàm phán nằm trong tay người mua, kèm theo nhiều ưu đãi, chiết khấu, giống giai đoạn 2011-2015 và 2022-đầu 2023. Diễn giả dùng mô hình chu kỳ bất động sản (đường cong giá và lượng) để giải thích: 2022 là đỉnh, sau đó suy thoái do chiến tranh Nga-Ukraine đẩy giá dầu lên 147 USD/thùng cộng với việc bơm tiền thời Covid khiến lãi suất toàn cầu tăng để chống lạm phát. Chu kỳ mới bắt đầu từ nửa cuối 2023 khi Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành. Năm 2025 tín dụng tăng mạnh (toàn ngành 19%, bất động sản 22%, kinh doanh BĐS 28%) dồn vào chủ đầu tư, dự báo 2026 bước vào giai đoạn “hyper supply” (bùng nổ nguồn cung). Kết luận: tổng thể thị trường đang vào buyer market, người mua có lợi thế, nhưng phải trả lời được câu hỏi mua ở đâu và mua cái gì vì không phải địa bàn nào cũng giống nhau.

Outline / Ý chính

  • Khung ba kịch bản vĩ mô cho thị trường: khó khăn / trung lập / tích cực
  • Cú sốc vĩ mô (địa chính trị, giá dầu, hạ tầng dầu khí) đẩy kịch bản từ tích cực về khó khăn
  • Bất động sản 2026: nhu cầu chậm lại, giao dịch giảm, tồn kho tăng, kịch bản dịch về khó khăn
  • Khi thị trường khó khăn thì chuyển thành thị trường của người mua (buyer market) - quyền đàm phán thuộc về người mua
  • Ví dụ lịch sử buyer market: 2011-2015 và 2022-đầu 2023 với nhiều chiết khấu, ưu đãi
  • Mô hình chu kỳ bất động sản qua đường cong giá và lượng; 2022 là đỉnh rồi suy thoái
  • Nguyên nhân suy thoái 2022: chiến tranh Nga-Ukraine, giá dầu 147 USD/thùng, bơm tiền Covid, lãi suất tăng chống lạm phát
  • Chu kỳ mới từ nửa cuối 2023 khi Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành
  • Tín dụng 2025 tăng mạnh dồn vào chủ đầu tư → dự báo 2026 bước vào giai đoạn hyper supply (bùng nổ nguồn cung)
  • Kết luận: tổng thể vào buyer market nhưng phải chọn đúng địa bàn, đúng sản phẩm

Khái niệm trích xuất

  • Thị trường của người mua - trạng thái cung vượt cầu, quyền đàm phán nghiêng về người mua với chiết khấu, ưu đãi.
  • Chu kỳ bất động sản - chuỗi phục hồi - tăng trưởng - bùng nổ cung - suy thoái phản ánh qua đường cong giá và lượng.
  • Bùng nổ nguồn cung - pha hyper supply khi nguồn cung tung ra ồ ạt vượt nhu cầu hấp thụ, gây áp lực giảm giá.
  • Tăng trưởng tín dụng - tỷ lệ % tăng dư nợ cho vay, động lực chính kích hoạt chu kỳ tài sản.
  • Giá xăng dầu - biến số vĩ mô then chốt; cú sốc tăng giá dầu đẩy lạm phát, buộc tăng lãi suất.

Backlinks