PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI GIÁ PHÙ HỢP Tài chính BĐS

5 min read

Tóm tắt

Video thảo luận dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (affordable housing) tại Việt Nam, trong bối cảnh giá nhà tăng 10-15%/năm (có giai đoạn tới 40%), bỏ xa tốc độ tăng thu nhập - căn hộ sơ cấp Hà Nội trung bình ~100 triệu/m², TP.HCM ~111 triệu/m². Dự thảo đưa ra năm cơ chế chính: ưu đãi tiếp cận đất đai/quy hoạch để tăng nguồn cung; giá đất ưu đãi tính theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (không qua đấu giá) để rút ngắn thủ tục; trần lợi nhuận định mức chủ đầu tư 15% (cao hơn nhà ở xã hội ~10%); miễn đấu giá/đấu thầu quyền sử dụng đất; và kiểm soát giá bằng cơ chế hậu kiểm qua kiểm toán, hoàn trả phần lợi nhuận vượt trần cho người dân. Dự thảo phân định ba phân khúc: nhà ở xã hội (ưu đãi nhất), nhà ở thương mại giá phù hợp (ưu đãi vừa), và nhà ở thương mại thường (theo luật). Chống đầu cơ: người thu nhập trên 20 triệu/tháng chỉ mua/thuê tối đa một căn trong một dự án, cấm bán lại trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ. Hai diễn giả đánh giá chủ trương đúng nhưng cảnh báo rủi ro: bỏ đấu giá có thể gây méo mó thị trường và cơ chế xin-cho, nên cần bộ tiêu chuẩn năng lực chủ đầu tư; sau 5 năm giá thả nổi theo thị trường khiến quỹ nhà giá phù hợp tan biến (giống tình trạng nhà ở xã hội mua 25 triệu nhưng giao dịch tới 50 triệu). Họ giới thiệu hai mô hình quốc tế để tham khảo: Discount Market Sale của Anh (chiết khấu ~30% gắn vĩnh viễn với bất động sản qua mã định danh, người bán phải bán lại với mức chiết khấu tương đương theo định giá độc lập) giúp duy trì quỹ nhà giá phù hợp mãi mãi; và quỹ Bogeumjari của Hàn Quốc (quỹ vay thuộc chính phủ, lãi suất cố định dài hạn, kỳ hạn 10-50 năm) để giải bài toán lãi vay thương mại cao. Kết luận nhấn mạnh giải pháp tổng thể: duy trì quỹ sản phẩm giá phù hợp, hỗ trợ cầu (lãi vay), và phát triển đồng bộ hạ tầng - quy hoạch nhà giá phù hợp quanh các tuyến Metro/TOD.

Outline / Ý chính

  • Bối cảnh: giá BĐS leo thang 10-15%/năm (có lúc 40%), Hà Nội ~100 triệu/m², TP.HCM ~111 triệu/m², bỏ xa thu nhập người lao động
  • Dự thảo nghị quyết thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp đang lấy ý kiến nhân dân (cổng thông tin chính phủ)
  • Năm cơ chế chính: (1) ưu đãi đất đai/quy hoạch tăng nguồn cung; (2) giá đất ưu đãi = bảng giá x hệ số điều chỉnh, không đấu giá; (3) trần lợi nhuận chủ đầu tư 15%; (4) miễn đấu giá/đấu thầu quyền sử dụng đất; (5) tiêu chuẩn sản phẩm + hậu kiểm qua kiểm toán
  • Phân định ba phân khúc: nhà ở xã hội < nhà ở thương mại giá phù hợp < nhà ở thương mại thường
  • Quy định chống đầu cơ: thu nhập trên 20 triệu/tháng chỉ mua/thuê 1 căn/dự án; cấm bán lại trong 5 năm
  • Đánh giá: chủ trương đúng nhưng lo ngại bỏ đấu giá gây méo mó thị trường, cơ chế xin-cho, hụt ngân sách → cần bộ tiêu chuẩn năng lực chủ đầu tư
  • Lỗ hổng: sau 5 năm giá thả nổi theo thị trường, quỹ nhà giá phù hợp biến mất (như nhà ở xã hội mua 25 bán 50 triệu)
  • Mô hình Anh - Discount Market Sale: chiết khấu ~30% gắn vĩnh viễn với BĐS qua mã định danh, bán lại phải giữ chiết khấu theo định giá độc lập
  • Mô hình Hàn Quốc - quỹ Bogeumjari: quỹ vay chính phủ, lãi suất cố định dài hạn, kỳ hạn 10-50 năm, giải bài toán lãi vay cao
  • Vấn đề lãi vay: lãi suất thấp thì giá cao, nay lãi suất cao khiến người dân khó mua dù giá không tăng mạnh
  • Giải pháp tổng thể: duy trì quỹ giá phù hợp (DMS), hỗ trợ cầu/lãi vay, phát triển đồng bộ hạ tầng quanh Metro/TOD

Khái niệm trích xuất

Backlinks