Tóm tắt
Quốc hội ngày 11/12/2025 thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024. Nghị quyết bổ sung ba trường hợp nhà nước được thu hồi đất mới (khu thương mại tự do, hợp đồng BT, đồng thuận 75%), áp dụng công thức bảng giá đất × hệ số K thay thế định giá đất cụ thể, hợp pháp hóa chi phí chênh lệch giải phóng mặt bằng, và giảm nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người dân.
Outline / Ý chính
Ba trường hợp mới nhà nước thu hồi đất
- Dự án tại khu thương mại tự do (Free Trade Zone) và trung tâm tài chính quốc tế (TP.HCM, Đà Nẵng).
- Thanh toán cho dự án theo hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao): nhà nước trả đất để đổi lấy công trình hạ tầng.
- Cơ chế đồng thuận 75%: nếu chủ đầu tư thỏa thuận được 75% diện tích VÀ 75% số người sử dụng đất, nhà nước thu hồi nốt 25% còn lại.
Thay đổi phương pháp định giá đất trong thu hồi
- Cũ: định giá đất cụ thể theo từng mảnh (phương pháp thặng dư hoặc so sánh), tốn rất nhiều thời gian và chi phí.
- Mới: bảng giá đất × hệ số K (do HĐND tỉnh quyết định), thống nhất, nhanh hơn. Hệ số K điều chỉnh được theo thực tế từng địa phương/dự án.
Hợp pháp hóa chi phí giải phóng mặt bằng vượt dự toán
- Chi phí chênh lệch (tiền chủ đầu tư tự bỏ thêm để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng) được phép khấu trừ vào tiền sử dụng đất nộp nhà nước.
- Ví dụ: giải phóng mặt bằng dự toán 100 tỷ, thực chi 130 tỷ, tiền sử dụng đất 200 tỷ → trước đây nộp 100 tỷ, nay chỉ nộp 70 tỷ.
- Khấu trừ linh hoạt theo từng giai đoạn triển khai dự án.
Giảm nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người dân
- Phần diện tích trong hạn mức giao đất: chỉ nộp 30% chênh lệch (đất ở - đất nông nghiệp), giảm 70%.
- Vượt hạn mức nhưng chưa quá một lần: nộp 50% chênh lệch.
- Vượt hơn một lần hạn mức: nộp 100% như cũ.
- Ví dụ: đất ở 10 triệu/m², đất cây lâu năm 1 triệu/m², chênh lệch 9 triệu/m². Chuyển 100m² trong hạn mức → nộp 270 triệu thay vì 900 triệu.
Tác động thị trường bất động sản
- Giải quyết nút thắt “kẹt 25% hộ dân không chịu bàn giao” ở nhiều dự án.
- Tăng tốc độ giải phóng mặt bằng, giảm chi phí ẩn và rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư.
- Nguồn cung thực tế vẫn còn 1,5-2 năm để bàn giao; nguồn cung hiện nay chủ yếu trên giấy.
Khái niệm trích xuất
- Pháp lý bất động sản - nghị quyết tháo gỡ 3 nút thắt lớn trong thi hành Luật Đất đai 2024
- Định giá đất - chuyển sang bảng giá đất × hệ số K, thay thế định giá đất cụ thể để tăng tốc độ dự án
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất - giảm 70% nghĩa vụ tài chính cho phần trong hạn mức giao đất
- Hạn mức giao đất ở - ngưỡng diện tích địa phương quy định, ảnh hưởng trực tiếp đến tiền chuyển đổi mục đích
- Hợp đồng BT - được bổ sung vào danh sách trường hợp nhà nước thu hồi đất hợp pháp