Cập nhật thị trường BĐS quý 3-2025 - chu kỳ Hà Nội, Đà Nẵng, HCM

3 min read

Tóm tắt

Webinar cập nhật định kỳ thị trường BĐS quý 3/2025 dựa trên báo cáo chính thức của Bộ Xây dựng (công bố 30/10/2025) và số liệu từ nhiều tổ chức nghiên cứu. Phân tích ba phần: kinh tế vĩ mô (lãi suất tăng, tín dụng bùng nổ, rủi ro lạm phát tài sản), tổng quan thị trường cả nước (nguồn cung tăng kỷ lục, tồn kho chung cư cao nhất kể từ Q1/2023, lệch pha phân khúc), và chu kỳ từng địa phương (Hà Nội bước vào pha bùng nổ nguồn cung, Đà Nẵng mới chuyển sang tăng trưởng, HCM duy trì ổn định nhờ sáp nhập Bình Dương). Khuyến nghị nhà đầu tư chuẩn bị phương án tài chính thận trọng hơn khi lãi suất thả nổi có xu hướng tăng mạnh trong 2026.

Outline / Ý chính

  • Kinh tế vĩ mô: Fed cắt giảm 25bps tháng 11, kỳ vọng tạm dừng tháng 12; VN mục tiêu GDP 10% năm 2026, tín dụng cần tăng 24-28%; lạm phát tài sản (vàng, BĐS) hấp thụ cung tiền mở rộng; lãi suất huy động bắt đầu tăng tại nhiều ngân hàng thương mại
  • Tổng quan BĐS VN: nguồn cung Q3/2025 tăng kỷ lục (32.449 sản phẩm đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai); tồn kho chung cư cao nhất từ Q1/2023; tín dụng kinh doanh BĐS tăng 43% ION, chủ đầu tư tăng 87%; giải ngân đầu tư công cả nước chỉ đạt ~47% kế hoạch cập nhật
  • Chu kỳ BĐS: framework 6 yếu tố (giá bán/thuê, tỷ lệ hấp thụ, nguồn cung, tồn kho, tín dụng, tâm lý); bốn pha (phục hồi - tăng trưởng - bùng nổ nguồn cung - suy thoái)
  • Hà Nội: chính thức bước vào pha bùng nổ nguồn cung Q4/2025; 43% nguồn cung mới trên 120tr/m²; lợi suất cho thuê chỉ còn ~3% (nhiều dự án dưới 2,5%); giao dịch thổ cư giảm 35% QOQ và 39% ION
  • Đà Nẵng: mới chuyển sang pha tăng trưởng từ Q4/2025; đất nền tăng gấp đôi trong 6 tháng tại nhiều khu vực; giá chung cư sơ cấp ngang bằng thổ cư - cảnh báo định giá lệch; tỷ lệ hấp thụ chung cư ~50%
  • TP.HCM (mới gồm Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu): sáp nhập bổ trợ nguồn cung giá phù hợp từ Bình Dương (46tr/m²); lợi suất cho thuê BĐS gắn liền đất Bình Dương 3,35% - cao nhất vùng; dòng tiền quay lại HCM khi Hà Nội giảm hấp dẫn
  • Nhân khẩu học cạnh tranh đô thị: dân số VN chậm lại, các thành phố cạnh tranh thu hút dân nhập cư; Hải Phòng yếu về di cư thuần và văn hóa giữ chân lao động
  • Khuyến nghị: chuẩn bị tài chính cho lãi suất thả nổi tăng lên 10-10,5% (Big Four) năm 2026; đợi thời điểm bàn giao (hết ân hạn) để mua giá tốt hơn; nhà đầu tư dài hạn bám sát metro/đường sắt đô thị 2026-2030

Khái niệm trích xuất

Backlinks