BẤT ĐỘNG SẢN TMDV GIÁ 1 TỶ-M2 LÀM SAO ĐỂ CÓ LÃI? ĐTDT 09-05-2025

3 min read

Tóm tắt

Livestream phân tích bất động sản thương mại dịch vụ (shophouse/đất TMDV) giá 1 tỷ/m2 ở Hà Nội. Chuyên gia Tuấn Hùng giải thích bản chất pháp lý (quyền sử dụng đất 50 năm vs đất ở lâu dài), hướng dẫn tính đủ 5 chi phí tài chính bắt buộc (chi phí cơ hội, khấu hao giá trị sử dụng, lạm phát, bảo trì, thuế/phí), và đánh giá rủi ro thanh khoản cao khi giá vượt xa thu nhập người dân. Thông điệp cốt lõi: phải liệt kê đầy đủ chi phí, tìm điểm hòa vốn trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Rủi ro gia hạn sau 50 năm phụ thuộc quy hoạch và nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo giá đất thị trường tại thời điểm đó.

Outline / Ý chính

  • Bản chất pháp lý BĐS TMDV: đất nhà nước cho chủ đầu tư thuê 50 năm (tối đa 70 năm); hai quyền khi mua: quyền sử dụng đất (có thời hạn) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
  • So sánh với đất ở: đất ở = sử dụng lâu dài, đất TMDV = có thời hạn; khác biệt ảnh hưởng toàn bộ mô hình tài chính
  • 5 chi phí tài chính bắt buộc phải tính: (1) chi phí cơ hội - so với gửi tiết kiệm/trái phiếu/cổ phiếu; (2) khấu hao giá trị sử dụng - chia theo số năm còn lại thực tế từ ngày bàn giao, không phải 50 năm đủ; (3) tác động lạm phát (3-5%/năm tại Việt Nam); (4) chi phí bảo trì/nâng cấp (2-4%/năm giá trị nhà); (5) thuế và phí phát sinh
  • Ví dụ thực tế: shop house Ba Đình Hà Nội ~70-80m2 x 1 tỷ/m2 = 70-80 tỷ; mỗi năm khấu hao 70 tỷ chia 30-40 năm còn lại = 1,75-2,3 tỷ/năm mất đi
  • Xử lý khi hết hạn: nếu không được gia hạn phải tự xử lý tài sản và trả mặt bằng; quá 24 tháng nhà nước thu hồi không bồi thường; chi phí phá dỡ do người sử dụng chịu
  • Rủi ro gia hạn: phụ thuộc quy hoạch (không thể biết trước 40-50 năm); nếu được gia hạn phải nộp tiền thuê đất theo giá thị trường tại thời điểm đó (xu hướng NQ18: thuê đất trả tiền hàng năm theo bảng giá đất cập nhật hàng năm)
  • Rủi ro thanh khoản: rất cao vì giá 70-80 tỷ/căn vượt thu nhập người dân hàng trăm lần; số người mua được tài sản giá cao rất ít; mỗi năm khấu hao làm giá bán lại phải giảm so với giá mua
  • Quy trình ra quyết định đầu tư: liệt kê đủ chi phí → tìm điểm hòa vốn (mức tiền thuê tháng tối thiểu) → từ đó mới tính lợi nhuận kỳ vọng

Khái niệm trích xuất

Backlinks