MUA NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN? ĐTDT 23-04-2025

3 min read

Tóm tắt

Chương trình Đi theo dòng tiền phân tích rủi ro pháp lý khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn - hình thức chủ đầu tư dùng để lách luật huy động tiền người mua khi dự án chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở 2023. Video giải thích sự khác biệt giữa ‘đủ điều kiện huy động vốn’ và ‘đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai’ (điều 43 Nghị định 95/2024), cơ chế lách luật hai hợp đồng song song, bốn rủi ro lớn cho người mua, và lời khuyên chỉ ký hợp đồng mua bán hợp lệ có bảo lãnh ngân hàng.

Outline / Ý chính

  • Bối cảnh: Luật Nhà ở 2023 cấm huy động vốn qua hợp đồng góp vốn, nhưng Q1/2025 vẫn có chủ đầu tư tiếp tục thực hiện
  • Hợp đồng góp vốn là gì: thỏa thuận giữa các bên góp tài sản/vốn, chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền (không được phân chia sản phẩm nhà ở theo Điều 116 Luật Nhà ở 2023)
  • Hai cấp điều kiện pháp lý (Điều 43 Nghị định 95/2024): (1) đủ điều kiện huy động vốn - 4 bước cơ bản: chủ trương đầu tư, xác định nhà đầu tư, quy hoạch 1/500, giao đất/cho thuê đất; (2) đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai - cần thêm: GPXD phần móng, thi công và nghiệm thu phần móng (chung cư), hoàn thiện hạ tầng (đất nền), hợp đồng bảo lãnh từ ngân hàng thương mại
  • Cơ chế lách luật: chủ đầu tư mới chỉ đủ điều kiện huy động vốn nhưng thiếu năng lực tài chính (tài sản đã thế chấp ngân hàng) - dùng hợp đồng góp vốn (ký trực tiếp với chủ đầu tư, chỉ ghi phân chia lợi nhuận bằng tiền) kết hợp văn bản thỏa thuận riêng với công ty môi giới (cam kết hỗ trợ đăng ký mua nhà) - hai văn bản ký cùng ngày
  • Bốn rủi ro chính: (1) năng lực tài chính chủ đầu tư yếu - không đủ tiền xây móng thì không xây được các tầng tiếp theo; (2) vướng pháp lý ở các bước tiếp theo như GPXD, hợp đồng bảo lãnh; (3) không đảm bảo thiết kế và chất lượng bàn giao - hợp đồng góp vốn không có phụ lục nội thất, không qua kiểm tra của Cục Cạnh tranh (Bộ Công Thương); (4) chủ đầu tư lật kèo khi giá thị trường tăng mạnh (ví dụ chung cư Hà Nội tăng 3x) - trả lại tiền gốc cộng lãi 10%/năm thay vì bàn giao căn hộ
  • Giá trị pháp lý khi tranh chấp: hợp đồng góp vốn chỉ là thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền, không có quyền với sản phẩm nhà ở; khi chủ đầu tư phá sản thì xử lý theo quy định pháp luật chung, không đảm bảo người mua nhận được sản phẩm
  • Khuyến nghị: người mua lần đầu nên chờ đến khi dự án ra hợp đồng mua bán hợp lệ (đủ điều kiện + có bảo lãnh ngân hàng) mới ký; không nên tham gia hợp đồng góp vốn dù giá ưu đãi hơn

Khái niệm trích xuất

Backlinks