THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 3: BÁO CÁO CỦA BỘ XÂY DỰNG

3 min read

Tóm tắt

Phân tích báo cáo Q3/2024 của Bộ Xây dựng (công bố 30/10/2024). Điểm nổi bật: nguồn cung tăng vọt sau khi 3 luật BĐS mới có hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng tồn kho cũng tăng mạnh vì hấp thụ thị trường sơ cấp còn yếu. Giao dịch đất nền giảm 18%, trong khi chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng nhưng chủ yếu từ thị trường thứ cấp. Tín dụng kinh doanh đất nền cá nhân tăng mạnh nhất (+30,8%) nhưng tín dụng mua nhà ở tăng chậm hơn cả toàn ngành.

Outline / Y chinh

  1. Nguồn cung tăng mạnh sau 3 luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở - hiệu lực 1/8/2024):

    • Dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai: từ ~8.208 sản phẩm Q3/2023 lên ~21.000 sản phẩm Q3/2024 (tăng ~2,5 lần)
    • Điều kiện mới: phải nghiệm thu móng mới được ký HĐ mua bán → ngân hàng mới giải ngân được
    • Đất nền cũng tăng mạnh: từ ~1.810 lên ~5.456 sản phẩm được cấp phép mới

  2. Giao dịch toàn thị trường:

    • Tổng giao dịch Q3: 141.360 (giảm từ 150.000 của Q2); đỉnh là Q2/2022: 282.000
    • Cơ cấu: đất nền giảm từ 124.000 xuống 102.000; chung cư + nhà riêng lẻ tăng từ 25.000 lên 38.000
    • Tồn kho tăng mạnh: nhà ở riêng lẻ từ 7.000 lên 12.000; chung cư từ ~3.000 lên ~4.000; đất nền từ 7.000 lên 9.000
    • Giao dịch thứ cấp (mua bán lại) đang tăng; giao dịch sơ cấp (chủ đầu tư bán) vẫn yếu

  3. Tín dụng BĐS Q3/2024:

    • Tín dụng mua đất nền cá nhân (kinh doanh): tăng +30,8% - cao nhất trong các phân khúc
    • Bất động sản khác: +28,51%
    • Tín dụng mua nhà để ở (tự sử dụng): chỉ +4,64% - thấp hơn toàn ngành 9,17% và toàn nền kinh tế 6,63%
    • Khu công nghiệp, khu chế xuất: cũng tăng - đây là tín hiệu tốt

  4. Phân tích tương quan tín dụng đất nền vs giao dịch:

    • Đỉnh tín dụng kinh doanh đất nền: Q1/2022 = 101.000 tỷ → phản ánh vào đỉnh giao dịch Q2/2022
    • Hiện tại tín dụng đang tăng lại từ ~62.000 tỷ lên gần 98.000 tỷ (sát đỉnh)
    • Nhưng giao dịch đất nền vẫn đi ngang/giảm → cần rất thận trọng với thị trường đất nền
    • Tín dụng tăng nhưng hấp thụ không tăng = rủi ro tích lũy

Khái niệm trích xuất

Backlinks