GIÁ NHÀ CÓ TĂNG? KHI NGUỒN CUNG NHÀ THƯƠNG MẠI BỊ THẮT

3 min read

Tóm tắt

Video phân tích thực trạng nguồn cung nhà ở thương mại tại Việt Nam cuối 2023: nguồn cung đang ở mức thấp nhất 10 năm, lệch phân khúc nặng về cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực thiếu hụt. Năm vướng mắc pháp lý cốt lõi (định giá đất, xác định chủ đầu tư, quy hoạch, chuyển nhượng dự án, xử lý đất công) được làm rõ, đồng thời đánh giá mức độ giải quyết của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới thông qua. Chuyên gia nhận định giá chung cư khó giảm khi nguồn cung vẫn bị ách tắc pháp lý và cầu tích lũy từ đô thị hóa vẫn lớn; phục hồi thực sự cần thu nhập dân cư phục hồi để cầu và cung gặp nhau.

Outline / Ý chính

  • Phân loại nhà ở: nhà riêng lẻ, công vụ, tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại - định nghĩa rõ ba phân khúc trong nhà ở thương mại: chung cư, nhà thấp tầng/biệt thự, đất nền phân lô
  • Dữ liệu CBI: nguồn cung chung cư HN và HCM 9 tháng đầu 2023 thấp nhất 10 năm; ~90% nguồn cung tập trung phân khúc cao cấp; thiếu hoàn toàn phân khúc trung và bình dân
  • Số liệu: giá sơ cấp HN tăng 77% từ 2019; quý 3/2023 tăng thêm 13%; năm 2023 toàn bộ ra hàng cao cấp; 2020 có 57.000 căn, đến Q1-Q3/2023 chỉ 16.000 căn
  • Năm vướng mắc pháp lý: (1) định giá đất - liên quan đến thu ngân sách và đền bù; (2) xác định chủ đầu tư - yêu cầu 1m2 đất ở đã được Luật Nhà ở mới giải quyết; (3) quy hoạch 1/500 phụ thuộc UBND tỉnh; (4) chuyển nhượng dự án - vốn ngoại đang thâu tóm; (5) xử lý đất công xen kẹt trong dự án
  • Đánh giá Luật Nhà ở + Luật KDBĐS mới (hiệu lực 01/01/2025): giải quyết được vướng mắc 2, 4; vướng mắc 1 (định giá đất) cần chờ Luật Đất đai; vướng mắc 3 phụ thuộc địa phương; vướng mắc 5 cần thêm thời gian
  • Tại sao chủ đầu tư chỉ ra hàng cao cấp: biên lợi nhuận cao cấp bù rủi ro pháp lý và chi phí vốn dài hạn; ngân hàng cũng ưu tiên giải ngân cho phân khúc tệp khách chứng minh thu nhập tốt
  • Chu kỳ tham chiếu: 2009 (giảm phát) - 2011 (lạm phát hai con số) - chung cư giảm 35-40% từ nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ; bài học cung và cầu cuối cùng phải gặp nhau
  • Kết luận: thị trường BĐS cần 3-5 năm tích lũy nhu cầu; điều kiện phục hồi thực sự là thu nhập dân cư phục hồi, không chỉ là lãi suất giảm hay luật mới

Khái niệm trích xuất

Backlinks