Chia nhỏ bất động sản ra bán QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) là gì?

6 min read

Tóm tắt

Video giải thích quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust), ra đời tại Mỹ năm 1960 với mục tiêu giúp mọi nhà đầu tư, kể cả người ít vốn, đều có thể tiếp cận bất động sản thông qua mua chứng chỉ quỹ. REIT khác về bản chất với cổ phiếu công ty bất động sản: REIT đầu tư trực tiếp vào tài sản tạo dòng tiền (cho thuê), trong khi cổ phiếu phụ thuộc năng lực quản trị doanh nghiệp - tương quan giữa hai loại tài sản này trong 25 năm chỉ khoảng 0,6, khá thấp. Quy mô thị trường REIT toàn cầu đạt 2.500 tỷ USD năm 2021 (Bắc Mỹ chiếm 1.800 tỷ USD), tăng tốc vốn 174 tỷ USD riêng năm 2021, chiếm khoảng 80% GDP các quốc gia có REIT năm 2020 (so với 28% năm 1990). Toàn cầu có 865 quỹ REIT niêm yết tính đến cuối 2021, hoạt động tại 41 quốc gia. Lợi nhuận tăng trưởng kép (CAGR) giai đoạn 6/2009-12/2021: trái phiếu khoảng 2,3%, đầu tư tư nhân vào BĐS 7,41%, cổ phiếu 8,1%, REIT khoảng 13%. Tại Mỹ, số quỹ REIT tăng từ 34 (1971) lên 223 (2020), quy mô vốn từ 1,4 tỷ USD lên khoảng 1.249 tỷ USD; cơ cấu tài sản đã mở rộng từ dân cư/văn phòng/bán lẻ (2010) sang thêm hạ tầng (10%) và công nghiệp (14%) vào 2021, trong đó dòng tiền từ trung tâm thương mại/bán lẻ/hạ tầng vẫn lớn nhất, kế đến là bất động sản dân cư (quý 2/2022 đạt 3,6 tỷ USD so với 3,3 tỷ USD cả năm 2019). Việt Nam thuộc nhóm 41 quốc gia có hành lang pháp lý cho REIT (xuất hiện từ 2015) nhưng hiện chỉ có DUY NHẤT một quỹ tín thác bất động sản (thuộc công ty quản lý quỹ Techcom - TCREIT), căn cứ pháp lý cũ gồm Luật Chứng khoán số 70, Nghị định 58, Nghị định 60, Nghị định 108, Thông tư 2012 và đặc biệt Thông tư 228/2012 hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Theo quy định, quỹ REIT phải đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng vào bất động sản, phân phối tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm cho nhà đầu tư, không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại một thời điểm, không được dùng vốn quỹ để cho vay/bảo lãnh/bán khống, phải tổ chức dưới dạng quỹ đóng (không phải quỹ mở vì bất động sản là tài sản thanh khoản thấp, đầu tư dài hạn), giá mua/bán bất động sản phải nằm trong biên độ +-10% so với giá tham chiếu do tổ chức định giá độc lập xác định trong hạn 6 tháng. Hai khách mời nhận định REIT là hướng đi khả quan cho thị trường bất động sản Việt Nam khi các kênh vốn truyền thống (tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu) đều có giới hạn, nhưng tốc độ phát triển còn rất chậm do thiếu nhận thức xã hội và hành lang vận hành quỹ đóng còn phức tạp.

Outline / Ý chính

  • Phân biệt đầu tư cổ phiếu công ty bất động sản với đầu tư trực tiếp vào bất động sản - hai lớp tài sản khác nhau, cần đa dạng hóa danh mục
  • REIT (Real Estate Investment Trust = quỹ tín thác đầu tư bất động sản) ra đời tại Mỹ năm 1960, mục tiêu giúp mọi người tiếp cận bất động sản qua chứng chỉ quỹ
  • Cơ chế: nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ - quỹ tín thác dùng vốn mua/đầu tư bất động sản hoặc cổ phiếu BĐS - quỹ thu cổ tức/tiền thuê/lãi - trả lợi tức cho nhà đầu tư (Mỹ quy định trả tối thiểu 90%)
  • Phân loại REIT: theo đối tượng đầu tư (Equity REIT khai thác BĐS có sẵn, Mortgage REIT cho vay kết hợp BĐS, Hybrid REIT kết hợp cả hai); theo cấu trúc tổ chức (quỹ hoặc công ty pháp nhân riêng)
  • Cấu trúc giám sát: công ty quản lý quỹ chịu giám sát bởi cơ quan nhà nước, tổ chức giám sát, tổ chức định giá, công ty kiểm toán, tổ chức tư vấn - đảm bảo hoạt động đúng bản cáo bạch/điều lệ
  • Số liệu quy mô toàn cầu: 2.500 tỷ USD (2021), 865 quỹ niêm yết, 41 quốc gia có REIT, chiếm 80% GDP các nước có REIT (2020) so với 28% (1990), tăng vốn 174 tỷ USD riêng 2021
  • Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận CAGR 6/2009-12/2021: trái phiếu 2,3%, BĐS tư nhân 7,41%, cổ phiếu 8,1%, REIT khoảng 13%
  • Tương quan giữa chứng chỉ quỹ REIT và cổ phiếu trong 25 năm chỉ khoảng 0,6 - thấp, khẳng định đầu tư BĐS và đầu tư cổ phiếu công ty BĐS là hai việc khác nhau
  • Cơ cấu tài sản REIT Mỹ: mở rộng từ dân cư/văn phòng/bán lẻ (2010) sang thêm hạ tầng (10%) và công nghiệp (14%) năm 2021; dòng tiền từ thương mại/bán lẻ/hạ tầng lớn nhất, kế đến dân cư (quý 2/2022: 3,6 tỷ USD so với cả năm 2019: 3,3 tỷ USD)
  • Thị trường Mỹ: số quỹ REIT tăng từ 34 (1971) lên 223 (2020), quy mô vốn từ 1,4 tỷ USD lên khoảng 1.249 tỷ USD
  • Việt Nam: 1 trong 41 quốc gia có hành lang pháp lý REIT (từ 2015), nhưng hiện chỉ có 1 quỹ duy nhất (TCREIT - công ty quản lý quỹ Techcom)
  • Khung pháp lý Việt Nam: Luật Chứng khoán 70, Nghị định 58/60/108, Thông tư 228/2012 (hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS)
  • Quy định REIT Việt Nam: tối thiểu 65% NAV vào bất động sản, tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện chia cho nhà đầu tư, không vay quá 5% NAV, không cho vay/bảo lãnh/bán khống bằng vốn quỹ, bắt buộc là quỹ đóng, giao dịch BĐS trong biên độ +-10% giá tham chiếu (định giá lại mỗi 6 tháng)
  • Nhận định: REIT là hướng đi khả quan khi tín dụng/trái phiếu/cổ phiếu cho BĐS đều có giới hạn, nhưng phát triển chậm do thiếu nhận thức và rào cản vận hành quỹ đóng

Khái niệm trích xuất

Backlinks